Законы для защиты честных покупателей жилья есть, но суды решают по-другому

Российская законодательная база имеет все нормы для того, чтобы защищать права добросовестных приобретателей жилья в том случае, если продавец требует признать сделку недействительной из-за его неадекватного состояния и действия мошенников. Однако суды идут по наиболее легкому пути, принимая решение вернуть квартиру продавцу, даже без возврата уплаченных покупателем денег.

Масштаб проблемы мошеннических схем на вторичном рынке жилья, когда продавец требует вернуть ему квартиру, не возвращая при этом добросовестному покупателю уплаченные за нее деньги, привел к тому, что обсуждение из СМИ дошло, наконец, до стен Государственной Думы. Так Комитет по строительству и ЖКХ провел круглый стол на тему «Борьба с мошенничеством на рынке недвижимости: новые вызовы и законодательные решения». Мероприятие прошло под председательством заместителя председателя комитета Светланы Разворотневой. Собравшиеся обсудили способы, методы выявления и блокирования мошеннических схем на рынке недвижимости, в том числе схем, в которых продавец инсценирует свое нахождение под влиянием (давлением), а также сформулировали предложения по усилению защиты добросовестных участников рынка недвижимости.

Позицию одного из ключевых в этом процессе органов власти представил заместитель руководителя Росреестра Алексей Бутовецкий. По его словам, Управление Росреестра по Москве располагает сведениями о 130 случаях за три последних года, когда совершенная под влиянием мошенников сделка была потом оспорена, и это повлияло в дальнейшем на запись в ЕГРН. На территории остальной страны это происходит кратно меньше, а в трети регионов таких случаев нет вообще.

Положения Гражданского кодекса, в частности, статьи 177-179, которые в основном применяются судами в случаях недействительности сделки, по сути своей полны и многократно разъяснены в судебной практике.

В то же время, гражданский оборот недвижимости в мировой практике стабилизируется либо путем обязательной нотариальной формы, либо используются компенсаторные механизмы.

Как отметил Алексей Бутовецкий, в случае с нотариальной формой, Росреестру было бы проще всех. В этом случае договор на регистрацию поступает только после того, как нотариус проверил дееспособность сторон и оценил их психологическое состояние. В то же время, если вводить обязательную нотариальную форму, то общество должно быть готово к росту стоимости таких услуг, а нотариусы - к увеличению нагрузки на систему. Сейчас, к примеру, нотариусы удостоверяют 9% сделок от всего оборота рынка недвижимости.

«Росреестр долгое время настаивает на том, что нотариус, если он удостоверил сделку и потом что-то с правом произошло, должен отвечать без вины. Согласно статье 68.1 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Росреестр отвечает без вины. Эта статья стала следствием постановления Конституционного суда, который сказал, что компенсация добросовестному приобретателю за утрату им жилого помещения вообще не связана с виной регистратора. Это просто воля государства по стабилизации гражданского оборота недвижимости. Но коллеги из нотариата долгое время со мной не соглашаются. А это краеугольный камень такой реформы. Обязательная нотариальная форма не может быть с сохранением ответственности нотариуса с виной, потому что вину нотариуса невозможно доказать» - прокомментировал он.

Другой возможный механизм защиты сделок - компенсаторный. Это специальные выплаты в фонд. И если что-то с правом случилось, то без вины фонд выплачивает компенсацию. В то же время там большие пошлины, которые доходят до 10% от сделки, и населению это не выгодно.

В случае применения реституции каждая сторона обязана вернуть всё полученное по сделке (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса). В этом и заключается принцип справедливости. Если одна сторона не возвращает деньги, справедливо ли, что другая возвращает квартиру?

«Как поступает пристав? Ведь деньги тяжело найти, а скорее всего невозможно. А квартира - это запись в реестре, которую можно просто погасить. Поэтому справедливым было бы решение, что запись гасится, когда деньги передаются обратно. Вот так должны выполняться такие решения. И тогда это обычная 167 статья ГК РФ, и ничего другого не нужно делать. Есть ли такая норма в Гражданском кодексе? Есть, это 328-я статья Гражданского кодекса «Встречное исполнение обязательства», где указано, что одна сторона не может требовать исполнения обязательства, если другая сторона не выполняет встречное обязательство. Как кажется, это и есть главный принцип справедливости. Возникает вопрос, а 328 статья ГК к недействительности сделок применяется? Применяется, подпункт 2 пункта 3 статьи 307.1 гласит, что к недействительности сделок применяются общие нормы об обязательствах. То есть, мне кажется, у судов есть все возможности, чтобы не только оценивать саму сделку, но и определять порядок ее исполнения», - подытожил Алексей Бутовецкий.

По его словам, следует обратить внимание Верховного суда и пострадавших, что, помимо рассмотрения вопросов о недействительности сделок, необходимо объяснять в резолютивной части, как исполнять эти решения судов, учитывая интересы сторон, покупателя и продавца. Важно подготовить соответствующее постановление Пленума или обзор судебной практики.

В мероприятии приняли участие сенаторы Совета Федерации, депутаты Государственной думы ФС РФ, представители Минюста России, Следственного комитета, судейского корпуса и бизнес-сообщества.

В числе прочих были предложены такие меры по защите сделок с жильем, как создание особого страхового механизма, усиление ответственности риелторов и продажа только через банк с «заморозкой» денег на безопасном счете, чтобы обе стороны имели возможность передумать проводить сделку.