.png)
Для успеха КРТ нужны стабильное законодательство и бюджетные средства на инфраструктуру
Комплексное развитие территорий (КРТ) в ближайшем будущем грозит превратиться из хорошо продуманного механизма «ремонта страны» в очередной неудавшийся проект федерального масштаба. Конечно, есть регионы, где благодаря КРТ появляются новые микрорайоны и преображаются старые - пример Нижнего Новгорода в этом плане особенно показателен. А где-то из-за многомиллионных инфраструктурных сборов со стороны региональных чиновников проекты КРТ так и остались на бумаге и в разделе «Убытки» у девелоперов.
Что нужно для успешного функционирования этого механизма? Обсуждение этого вопроса прошло на сессии «Городская среда и юридические риски» площадки «Росконгресс Урбан Хаб» на ВЭФ 2026. Так, заместитель генерального директора ФСК «Регион» Роман Капинос заявил, что за 10-15 лет, на которые рассчитан договор КРТ, жизнь может существенно измениться: финансовая нагрузка, банковские условия, градостроительные регламенты - все это зачастую меняется не в лучшую сторону. Однако сегодня инвестор фактически остается один на один с этими рисками.
«Понятно, что зафиксировать на 10 лет весь режим правового регулирования невозможно, но должны быть реперные точки, которые говорят о том, что инвестор не останется один на один с этой проблемой. Например, в случае существенного изменения обстоятельств, ведущего к увеличению финансовой нагрузки, должен быть просчитанный механизм компенсации расходов, а не долгие судебные разбирательства с муниципальными органами», - цитирует Р.Капиноса газета «Московская перспектива».
Кроме того, необходимо предусмотреть механизм перехода от мелких застройщиков, которые поняли, что его не потянут из-за убыточности, к крупным федеральным игрокам. Однако сегодня сделать это невозможно - 68-я статья Градостроительного кодекса фактически запрещает такое действие. Недавние изменения, внесенные Минстроем России, позволяют осуществлять переход прав по инициативе правообладателя, но этого явно недостаточно.
В продолжение этой темы генеральный директор архитектурно-градостроительного бюро «Мастер’с План» Юлия Зубарик в эксклюзивном комментарии АНСБ заявила о необходимости государственных инвестиций в инфраструктуру в низкомаржинаьных регионах - без этого девелоперы туда не пойдут. Проще говоря, бюджет должен вложиться в инфраструктуру КРТ безо всяких дополнительных «инфраструктурных сборов».
«Для того чтобы механизм комплексного развития территорий заработал в регионах с невысокой привлекательностью, все расходы по созданию инфраструктуры, социальному обустройству, дорогам и инженерным сетям должен взять на себя сам субъект возможно, с привлечением средств из федерального или местного бюджетов. Девелоперы не заходят в такие низкомаржинальные локации, ведь они знают, если им придется дополнительно вкладываться во все сопутствующие объекты ради внешнего благополучия, то окупаемость проекта станет невозможной, а капитал не идет туда, где нет нормы доходности. И это абсолютно логично», - считает Юлия Зубарик.
Кроме того, Юлия Зубарик поддерживает коллег в том плане, что для инвесторов в проекты КРТ было бы целесообразно предусмотреть на законодательном уровне дополнительные гарантии стабильности условий на весь срок действия договора (до 15 лет), чтобы снизить риски, связанные с возможными изменениями внешних факторов.
«Опасения по поводу излишней зарегулированности, на мой взгляд, являются беспочвенными, поскольку текущая ситуация демонстрирует обратный эффект. Зачастую федеральные ведомства, ответственные за транспорт, социальную сферу, природоохранные объекты, не синхронизируют между собой действия, в результате чего бизнес оказывается заложником внезапных регуляторных изменений. Ярким подтверждением этого служит недавнее принятые нормы о зонах подтопления, которое поставило под угрозу реализацию уже заключенных договоров КРТ. Поэтому фиксация ключевых показателей в договоре позволит избежать срывов, сохранить доходы бюджетов и обеспечить выполнение обязательств перед жителями по созданию комфортной городской среды, при этом девелопер получит возможность завершить проект без убытков», - считает Ю.Зубарик.
Отметим, что в настоящее время вопросы инженерного обеспечения проектов комплексного развития территорий находятся в числе приоритетов Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) - многомиллионные инфраструктурные сборы напрямую затрагивают финансовую устойчивость строителей и ложатся дополнительным грузом на себестоимость. В итоге цена на жилье и социальные объекты стабильно растет.
На фото: Проект «Остров», Донстрой, Москва
Комментарии