Деньги покупателей жилья в России стали хуже покрывать долги по эскроу–счетам

Деньги покупателей жилья всё хуже покрывают долги по проектному финансированию. Для девелоперов это означает не только рост стоимости обслуживания кредитов. При дорогом финансировании проекты становятся более чувствительными к любым задержкам — от получения разрешений до выхода на продажи. В результате компании начинают осторожнее подходить к новым запускам, выбирая площадки с наиболее понятной экономикой.

На рынке уже видны последствия: по итогам января-июля 2026 года девелоперы вывели в Петербурге 641 тыс. м2 нового жилья - на 42% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Если текущая динамика сохранится, по итогам года объём новых запусков может составить около 1,3 млн м2, и это будет минимальный показатель по меньшей мере с 2022 года.

Впрочем, участники рынка говорят не об остановке строительства, а о переходе к более селективной стратегии. Девелоперы продолжают готовить новые проекты, но теперь каждый запуск проходит более жёсткую проверку стоимостью денег, спросом и возможностью быстро наполнить эскроу-счета.

Долги и продажи

За II квартал текущего года задолженность застройщиков по проектному финансированию в СЗФО увеличилась с 1,019 трлн до 1,092 трлн рублей. Одновременно вырос объём неиспользованных кредитных линий - с 2,268 трлн до 2,348 трлн рублей.

При этом поступления покупателей на счета эскроу замедлились. За квартал в СЗФО на них зачислено 155 млрд рублей против 167 млрд рублей в I квартале - снижение составило около 7%. В результате уровень покрытия долга средствами покупателей снизился с 63 до 58%, следует из обзора Банка России.

"Скорость продаж напрямую влияет на экономику проекта. Это связано с тем, что темпы наполнения эскроу-счетов определяют стоимость проектного финансирования для девелопера", - обращает внимание генеральный директор STAVNI Александр Свинолобов.

По его словам, универсального показателя распроданности, после которого проект становится проблемным, не существует.

"Всё зависит от финансовой модели, темпов строительства, стоимости кредита и графика продаж, который был заложен изначально", - отмечает эксперт.

Дорогие деньги меняют планы

Снижение покрытия эскроу происходит на фоне уменьшения числа запусков проектов.

Как говорят участники рынка, падение объёмов строительства в Петербурге является продолжением долгосрочного тренда. За последние 3-4 года объём строительства по действующим разрешениям снижался, а с 2019 года город, за исключением последних полутора лет, терял примерно по миллиону квадратных метров в год.

Среди причин - жёсткая градостроительная политика, сложность прогнозирования сроков выхода проектов и рост стоимости капитала.

"Девелопмент - это капиталоёмкая отрасль с длинным инвестиционным циклом, поэтому стоимость времени сегодня становится одним из ключевых факторов экономики проекта. При высокой стоимости проектного финансирования даже небольшое смещение сроков - задержка с получением разрешительной документации, перенос выхода на площадку или более медленный темп продаж - напрямую влияет на финансовую модель. Компания дольше несёт кредитную нагрузку, увеличиваются расходы на обслуживание долга, меняется расчёт рентабельности проекта", - говорит бизнес-партнёр TrendAgent Санкт-Петербург Вера Голубева.

По этой причине девелоперы стали осторожнее относиться к проектам, где между покупкой земли и выходом на рынок проходит несколько лет.

"В такой ситуации каждый новый проект приходится считать гораздо внимательнее", - говорит коммерческий директор ГК "Вертикаль" Роман Корнышев.

По его мнению, рынок сохраняет дефицит качественного предложения, поэтому полностью останавливать новые проекты девелоперы не готовы.

"Успешный запуск - это совокупность факторов: правильно приобретённая земля, просчитанная экономика, понимание покупателя, контроль себестоимости, умение подстраиваться под ситуацию и компетенции компании", - отмечает он.

По оценке директора офиса Nikoliers в Петербурге Ирины Царьковой, осторожность девелоперов связана с тем, что в 2025 году объём нового предложения оказался значительно выше спроса.

После этого компании стали более внимательно подходить к новым выводам проектов. Наиболее заметно снижение объёмов запуска произошло в комфорт-классе, который сильнее зависит от ипотечного спроса.

Сокращение нового предложения за первое полугодие 2026 года составило 48% год к году. В бизнес-классе снижение составило 34%, в премиальном сегменте - 24%, приводит данные Ирина Царькова.

Что сегодня сильнее всего сдерживает запуск новых проектов: высокая стоимость проектного финансирования, уровень спроса, стоимость земли, инфраструктурная нагрузка или длительные согласования? Это всё взаимосвязанные аспекты, которые в конечном счёте определяют потенциал спроса. В массмаркете - через цену и ипотеку. В дорогой недвижимости - через локации, наличие и стоимость земли. Но с какой стороны бы мы ни пошли, пусть даже начнём с оценки социальной нагрузки, в конечном счёте всё равно упрёмся в финмодель - в стоимость кредита для всех участников цепочки строительства недвижимости, а также для покупателей. Снижение ключевой ставки будет определяющим условием. Чем ниже, тем больше снимется вопросов: и о том, как оптимизировать себестоимость, и как финансировать покупку на приемлемых для большинства условиях.- Сергей Софронов, коммерческий директор ГК "ПСК"

Безусловно, текущая экономическая ситуация делает выход новых проектов более сложным и менее предсказуемым, но девелоперы продолжат выводить проекты на рынок в соответствии с планом, чтобы поддерживать стабильную загрузку мощностей. При этом сегодня нецелесообразно выводить новые очереди уже запущенных проектов при отсутствии распроданности. В остальном застройщики сегодня заинтересованы максимально быстро выводить проекты в продажу - никто не ждёт снижения ставки или изменения рынка. Вывод новых проектов могут тормозить неготовность площадки или сложности в получении разрешительной документации, какого-то искусственного сдерживания со стороны девелоперов, разумеется, нет.- Ксения Садкова, директор по продажам LEGENDA

Источник: Деловой Петербург