.png)
Льготы льготами, но рынок жилья должен возвращаться на рыночные рельсы
Состояние рынка первичного жилья не может не беспокоить московское отделение «Деловой России» как представителя интересов столичного бизнеса. Поэтому на круглом столе, в котором приняли участие представители Банка России, «Деловой России», а также крупнейших девелоперов, банков и бизнес-сообщества, эксперты пытались найти какой-то новый ответ на вечный вопрос: «Что делать?» или «Как работать без дотаций?». Модератором мероприятия выступил учредитель компании «Гектар Групп Инжиниринг» Павел Семочкин.
Когда говорят деньги, бизнес слушает и …
Нужно сказать, что закрытие большинства программ льготной ипотеки уже повлияло на рынок жилья, и он постепенно начинает охлаждаться, так что вскоре ситуация перегретого спроса должна каким-то образом успокоиться. В 4 квартале 2024 г. темпы роста номинальных цен на жилье снизились до 1,6%. По оценкам Центрального Банка, которые представил в своем выступлении начальник ГУ Банка России по Центральному Федеральному округу Рустэм Марданов, в 2025 году цены на жилье будут расти в среднем более низкими темпами, чем показатель общей инфляции.
Если же говорить конкретно о строительной отрасли, ЦБ провел опрос строительных компаний для того, чтобы выяснить, что влияет на ценовые ожидания бизнеса и что будет влиять на цены в ближайшем будущем. На первом месте оказался рост закупочных цен, на втором - рост цен на ГСМ, на третьем - изменение цен на аналогичные товары на рынке.
При этом строительная отрасль продолжает расти - немного скромнее, чем в целом по стране (прирост ВВП в 2024 году составил 4,1%), но лучше, чем ожидало большинство предприятий строительной отрасли. За 2024 год в строительство запущено почти 50 млн кв. м жилья, что соответствовало уровню 2023 года. В эксплуатацию было введено 45,5 млн кв.м. жилья - это всего на 12% ниже, чем в рекордном 2023 году.
В 4 квартале 2024 года объем нераспроданной площади во всех заявленных проектах продолжил расти и составил 79 млн кв. м жилья за счет новых проектов, продажи в которых еще не начались. На фоне снижения спроса после сокращения господдержки вывод такого объема площадей на рынок может стать причиной избыточного предложения. Кроме того, надо учитывать, что на рынке также пока не распродана часть площадей в сданных проектах. Понимая это, застройщики и банки, вероятно, будут снижать объем фактического запуска проектов (открытие продаж ), чтобы уравновесить предложение и спрос. При уровне продаж второго полугодия 2024 года, по оценкам ЦБ, все выставленные на текущий момент площади можно распродать за 2-2,5 года. В завершенных проектах доля реализованного жилья составила 74% в 4 квартале 2024 года.
Общие поступления средств граждан на счета эскроу в прошлом году составили почти 5 трлн рублей. При этом общие поступления средств на счета эскроу во втором полугодии 2024 года сопоставимы с первым полугодием 2024 года. Это связано прежде всего с ростом цен по заключенным договорам участия в долевом строительстве.
Так что в целом строительная отрасль пока проходит период повышенной инфляции и высокой ставки ЦБ достаточно успешно. И сами компании оценивают свои перспективы достаточно оптимистично - в целом деловая активность и в экономике, и в строительной отрасли повысилась. Общий индекс бизнес-климата в январе в строительстве вырос на 2,4 пункта и перешел в положительный сектор. То есть, преобладают оптимистичные оценки предприятий.
Нужно сказать, что на дальнейший рост деловой активности в строительстве существенно влияют два показателя: дефицит рабочей силы и высокая загрузка мощностей - 79,1%, а на максимуме была 81,1%. При этом кадровый вопрос остро стоит на предприятиях строительного сектора. «Обеспеченность работниками в IV квартале 2024 г. оставалась вблизи исторических минимумов. Следствием нехватки кадров является рост заработных плат, который продолжает опережать рост производительности труда», - отметил Рустэм Марданов.
Уходит в «минус» и инвестиционная активность в стройке - и если в целом по стране она по данным опросов Банка России составляет около +4% (баланс ответов предприятий), то в строительной отрасли преобладают компании, которые отметили сокращение инвестиций: и если в 3 квартале 2024 года этот показатель составлял минус 2,1%, то в 4 квартале он вырос до минус 9,5%. Эти же негативные тенденции предприятия ожидают и в текущем году. Главное ограничение для увеличения инвестиционной активности - недостаток собственных средств компаний для финансирования инвестиций, общая неопределенность рынка, а также уровень процентных ставок по инвестиционным кредитам и недостаток спроса и рабочей силы.
И еще один показатель, который отмечает Банк России - замедление темпов кредитования компаний, в том числе, и застройщиков как ответ на высокую процентную ставку. Тем не менее, общий лимит кредитов продолжал расти, правда, невысокими темпами. Рост в 4 квартале 2024 года по отношению к 3 кварталу 2024 года составил 2%. Размер кредитных лимитов вырос до 20,2 трлн рублей. Количество новых кредитных заявок растет, но темпы их роста снижаются как по поступившим в банк, так и по одобренным заявкам.
Выдачи кредитов в рамках одобренных лимитов продолжали расти и составили существенные 1,7 трлн рублей в четвертом квартале 2024 года. Это выше, чем в третьем квартале 2024 года, в котором было выдано 1,6 трлн рублей. Это говорит о сохранении темпов реализации проектов в целом и о доступности финансирования. Однако портфель проектного финансирования вырос всего, на 200 миллиардов рублей, что в том числе, объясняется текущими денежно-кредитными условиями
В целом за год портфель проектного финансирования вырос на значительные 2,1 трлн рублей до 8,2 трлн рублей. В 2025 году рост объемов проектного финансирования, по ожиданиям ЦБ, продолжится исходя из текущего выхода на рынок новых проектов и общей динамики спроса на жилье.
Обслуживание всего этого портфеля кредитов со стороны отрасли остается весьма качественным - всего 33 млрд из 8,2 трлн рублей можно считать проблемными. При этом ЦБ отмечает что случаи банкротства остаются единичными. В таких случаях банки обычно привлекают новые компании для достройки проблемных объектов.
Ну, и напоследок несколько прогнозных цифр от ЦБ, к которым он хочет привести экономику России: по мнению Банка России, перелом уже практически наступил, и годовая инфляция к концу 2025 года снизится до 7-8%, а в 2026 году вернется к 4%. Прирост проектного финансирования в этом году составит 10-15%. Соответственно, ставка ЦБ при таком прогнозе в 2025 году будет на уровне 19-22%, в 2026 году снизится до 13-14%, в 2027 году - до 7,5 - 8,5%. Очевидно, что на эти показатели может повлиять все, что угодно, - включая геополитические и прочие причины. А на ближайшем заседании ЦБ не исключает повышения ключевой ставки, хотя может и оставить ее на нынешнем уровне.
Банкротства как предчувствие…
Тему проектного финансирования продолжил управляющий директор ГПБ Газпромбанк Андрей Лукшин, показав картинку, как он сам сказал «на микроуровне». А здесь картинка далеко не радужная: инвестиционная активность компаний сокращается, подрядчики на этом фоне все больше тяготеют к госконтрактам - а там твердая цена, и никакой возможности маневра. При этом цены на ресурсы растут быстрее инфляции, прибыль подрядчика стремится к нулю, снижается его кредитное качество. Заказчики на этом фоне сокращают авансирование, финансовое состояние подрядчика существенно ухудшается, и он итоге не может снизить свою долговую нагрузку. Кроме того, наблюдается рост неплатежей по всей цепочке, и это, в конечном итоге, приводит к риску потери платежеспособности и банкротству подрядчика.
Согласно анализу Газпромбанка, при текущей ключевой ставке более 50% организаций (не только строительных), не смогут получить кредиты, а оборотных капиталов у компаний не хватает. Очень показательная картина по банкротству компаний: в 2023 году обанкротилось 7440 компаний, в 2024 году - уже 9300 (+25%), и при сохранении текущих темпов банкротств в 2025 году ожидается очередной прирост банкротов.
Очень тревожный факт: по статистике каждая пятая обанкротившаяся компания - это представитель строительной отрасли. Так, по данным 2020 года, более 2000 организаций строительного сектора было признанно банкротами. Эксперты «Газпромбанка» проанализировали предыдущий кризис 2020 года и выяснили, что с рынка уходили не малые неустойчивые компании, а крупный и средний бизнес. Согласно анализу, семь крупнейших компаний-банкротов строительной отрасли к 2020 году существовали на рынке 14 лет, имели колоссальный операционный опыт и оборот средств более 36,6 млрд рублей.
Поэтому 2025 год вызывает определенные беспокойства, и есть риск, что сценарий 2020 года повторится, если не перейти к плавному снижению стоимости строительных ресурсов и другой «экономической реальности». И здесь встает главный вопрос: смогут ли инвесторы не только успешно реализовать свои проекты, но и проконтролировать прохождение своих средств через подрядчика до конкретного объекта. Потому что в условиях кассовых разрывов у подрядчиков возникает очень большое желание средствами одного инвестора «заткнуть дыру» на объекте другого. Если инвесторы смогут создать механизм расширенного контроля, то они сумеют реализовывать свои проекты даже в непростой экономической ситуации. Так что, по мнению Андрея Лукшина, на рынке наступает «время заказчика», и выбор оптимальной кооперации, как и формирование механизма взаимного доверия между всеми участниками проекта остается за заказчиком.
Ипотекой единой…
Круглый стол «Деловой России» был призван выявить возможные новые механизмы и пути выхода застройщиков и всей отрасли из сложных экономических условий. Однако механизм льготной ипотеки и меры господдержки настолько въелись в кровь застройщиков, что увы, ни о чем другом они говорить были практически не способны. И это тревожит, поскольку государство уже не имеет возможности так активно поддерживать жилищный рынок, а ставки по ипотеке стали фактически заградительными для большинства потенциальных покупателей жилья.
Что же смогли предложить застройщики для спасения себя?
Руководитель управления по работе с федеральными органами власти ГК Самолет Алексей Мастяев искренне надеется, что дальнейшего ужесточения кредитно-денежной политики ЦБ не будет, а ключевая ставка начнет снижаться. Это снизит стоимость кредитных ресурсов, тем более, что порядка 90% застройщиков завязаны на ипотеку и проектное финансирование. Отметим, что в конце 4 квартала ставка проектного финансирования в целом поднялась до 9,4%, а самые «свежие» кредиты выдаются и под 15%.
Ипотека - это основной механизм финансирования покупки жилья, и сейчас можно говорить о некоторых положительных тенденциях в части поддержки и заемщиков, и застройщиков. Так, правительство России увеличило немного лимиты по семейной ипотеке - пока на полгода, но хочется надеяться, что этот механизм будет продлен. В целом льготные программы ипотеки, прежде всего, семейной, составляют до 90% продаж в новостройках. Поэтому сохранение и расширение семейной ипотеки с компенсацией процентной ставки со стороны государства - самая большая надежда застройщиков, поскольку зависимость от нее стала если и не абсолютной, то весьма значительной. Кроме этого, имеет смысл рассмотреть вариант более гибкой формы кредитования заемщиков, в зависимости от дохода и долговой нагрузки - для этого разработан ипотечный стандарт, который сейчас вступает в действие. Ну а самая большая мечта - расширение льготных ипотечных программ на другие категории граждан: молодых специалистов, бюджетников, ученых и так далее. При этом можно было бы сочетать федеральные и региональные меры поддержки.
Рустэм Марданов напомнил, что банк России выступает инициатором законопроекта о жилищных строительных сбережениях - это более предпочтительная, нежели ипотека, потому что в рамках этого механизма покупатель сможет накопить большую сумму на первоначальный взнос за квартиру (60-70%), а на оставшуюся часть взять кредит под разумные проценты. Это существенно снизит долговую нагрузку на покупателя жилья и в целом стабилизирует ситуацию. Законопроект уже принят в первом чтении, ЦБ заинтересован в его быстром прохождении через Госдуму, и тогда механизм жилищных строительных сбережений дополнит немногочисленные финансовые инструменты на рынке жилья.
Заместитель генерального директора по работе с органами государственной власти ГК ПИК Дмитрий Тимофеев констатировал, что сегодня 97% всего нового многоэтажного жилья строится за счет кредитных денег, но при этом главная задача и государства, и застройщиков - обеспечить гражданам доступное, комфортное жилье. И, исходя из этой цели, и нужно обсуждать ситуацию на рынке. При этом, если говорить о дальнейшем развитии ипотеки, для большинства потенциальных заемщиков самое главное - доступный ежемесячный платеж. Если этот параметр становится неподъемным, ипотека просто заканчивается. А если не ипотека, то что? Много лет обсуждаются механизмы стройсберкасс, жилищных накоплений, рассрочки - но пока все заканчивается только разговорами. А пока цель у каждого застройщика одна: обеспечить продажи жилья любой ценой, используя и рассрочку, и субсидирование ставки заемщика. Потому что при остановке продаж банки просто закроют «лавочку» проектного кредитования и отправят проекты на переоценку. И если пока единственным реальным механизмом остается ипотека, застройщики изо всех сил будут стараться получить от государства любые меры ее поддержки, в том числе, и нематериальные.
При этом и сами банки довольно неплохо влияют на рост стоимости жилья, увеличивая собственную маржу при предоставлении проектного финансирования. И если базовая ставка здесь рассчитывается по формуле «КС+3%» (КС - ключевая ставка ЦБ), то ряд банков уже выставляет базовую ставку «КС+5», а где-то и «КС+8». Ну и как тут говорить о возможном даже не снижении, а фиксации цены на жилье?
Ну, а в целом, нужно, не пряча голову в песок, продолжать диалог между всеми участниками рынка жилья - от мега-регуляторов как ЦБ и Минстрой России до застройщиков и покупателей жилья - и искать новые пути повышения доступности и ипотечного кредита, и жилья в целом, причем не в рамках льготных программ, а по рыночным ставкам. В ходе такого диалога и могут появиться новые решения и механизмы, а иначе речь опять будет идти об обманутых дольщиках и застройщиках-банкротах. А пока даже участники круглого стола сошлись во мнении, что по нынешним рыночным ставкам никто из них ипотеку бы не взял.
Председатель Комитета по развитию рынка недвижимости Московской «Деловой России» Евгений Дружинин предложил взглянуть на влияние ставки по ипотеке в разрезе конкретного региона. За год рыночная ставка по ипотеке выросла на 10 пунктов, льготная осталась практически на том же уровне, но в Московском регионе объем ипотечного кредитования за год вырос на 60%. Благодаря Ипотечному стандарту с 1 января существенно улучшилось качество заемщиков - это очень важно для очищения рынка и для того, чтобы в ипотеку не ввязывались те заемщики, которые потянуть эту ипотеку не смогут.
Если же говорить о доступности, а скорее, о недоступности ипотеки и жилья, то сейчас ежемесячный платеж за год вырос почти на 50% и при рыночном ипотечном кредите 10 млн рублей составляет 234 тысячи рублей, что совершенно нереально для большей части заёмщиков. По семейной ипотеке платеж составляет 71 тысячу рублей, это более подъемно, но для весьма ограниченного круга заемщиков. При этом в Москве и Петербурге имеет смысл увеличить лимит семейной ипотеки с 12 до 18 млн рублей, чтобы привлечь больше покупателей, продать больше квартир - но есть риск попасть в инфляционную воронку уже на рынке недвижимости. Ещё одно интересное предложение от банков - появление динамической ипотечной ставки, которая присутствует пока только в двух банках и означает, что при снижении ключевой ставки банки снизят и ставку по ипотеке. Ну, и не следует отказываться от рассрочки как от рыночного механизма привлечения средств потенциальных покупателей.
В целом же серьезной альтернативы ипотеки, судя по всему, не только не существует, но и не обсуждается. Одно хорошо - застройщики заговорили о том, чтобы вернуть на рынок жилья рыночные же механизмы. Льготы от государства нужны, но лишь точечные и для ограниченных категорий граждан, а в целом рынок жилья должен опять научиться жить на частных инвестициях. И, возможно, это самый главный итог состоявшегося обсуждения.
Роман Поршнев,
Елена Шинкоренко
Комментарии