Жилищные рекорды могут и не повториться – ипотека дорогая, КРТ выносит мозг

С одной стороны, комплексное развитие территорий (КРТ) – четкий и понятный механизм, с помощью которого можно создавать благоустроенные и развитые кварталы, а с другой – он малопривлекателен для застройщиков. И обсуждение на Российской строительной неделе еще раз это показало.

28 февраля в рамках Российской строительной недели состоялось IX Всероссийское совещание «Развитие жилищного строительства в Российской Федерации».

Как отметил, открывая мероприятие, первый заместитель министра строительства и ЖКХ России Александр Ломакин, уже который год, несмотря на все санкционные и экономические ограничения, в стране ставятся рекорды как в дорожном, так и в жилищном строительстве. И этот набранный темп необходимо удержать и ввести в 2024 году не меньше «квадратов», чем в прошлом. Но важны не голые цифры — необходимо создать для людей современные и качественные условия жизни, работы, образования — иными словами, провести комплексное развитие территорий по всем направлениям. Для этого реализуется ряд мер поддержки.

Так, благодаря программе «Стимул», построено 169 объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры. В рамках инициативы «Мой частный дом» ведется работа по реализации мер поддержки по ИЖС. Например, совместно с Росреестром отработана возможность регистрации прав на ИЖС в 3-дневный срок, а также расширен механизм инфраструктурных облигаций, в том числе на финансирование ИЖС.

Важная тема для всех регионов и муниципалитетов — расселение аварийного жилья. По этой программе расселили почти 670 тыс. человек, действующую программу уже завершили 34 региона и 14 приступили к реализации новой.

В рамках механизма КРТ, в котором есть заинтересованность регионов и который позволяет создавать полноценные кварталы, расселять аварийное жилье, создавать полноценные рабочие места, принято уже более 500 решений, заключено почти 190 договоров с планами по строительству 36 млн кв. м, выдано разрешение на строительство почти 5 млн кв. м. И по итогу прошлого года более 5 тыс. человек переселены из аварийного жилья именно с помощью инструмента КРТ.

Сегодня механизм работает во всех без исключения регионах — одни занимаются разработкой градостроительной документации, другие продвинулись до ввода объектов в эксплуатацию. В конце прошлого года были внесены изменения в законодательство о КРТ, сейчас в Минстрое России собрали предложения от регионов и готовят пакет предложений, которые позволят подойти более гибко к механизму и ускорить реализацию программы.

Кроме того, по федеральному проекту «Благоустройство городской среды» уделяется внимание благоустройству дворовых и общественных территорий. Сегодня благоустроено более 111 тыс. территорий. Эта программа не только дает возможность реализовывать коммерческие проекты малого бизнеса, в ней участвуют жители — в прошлом году более 14 млн человек проголосовали за благоустройство объектов.

Говоря об «Инфраструктурном меню», Александр Ломакин напомнил, что инструменты данной инициативы направлены на финансирование экономически эффективных и социально-значимых объектов. Уже более 1 трлн руб. определены для вложения в те или иные утвержденные инфраструктурные проекты. При этом регионы были готовы подать заявок на 2 трлн руб., что говорит о большом объеме инфраструктуры, которую необходимо развивать. Этот механизм работает уже 2 года, и сегодня он дает свой эффект: рекордный ввод объемов жилья включает в себя и 15 млн кв. м жилья с участием инфраструктурного меню.

Одно из условий этого механизма — софинансирование из внебюджетных источников, минимальные показатели которого сегодня превышены в 3 раза. Так, по итогу двух лет в инфраструктурные бюджетные кредиты вложено 500 млрд руб., а привлечено из внебюджетных источников 1,5 трлн руб. Как подчеркнул первый замминистра, этот инструмент не только работает, но и дает хороший кумулятивный эффект для социально-экономического развития регионов.

В то же время главный акцент работы сегодня — это синхронизация всех мер поддержки для эффективного использования всех ресурсов в рамках долгосрочного планирования.

Проблемы есть

Как сообщил президент Национального объединения застройщиков жилья, генеральный директор АО «Баркли» Леонид Казинец, портал ЕРЗ провел масштабный опрос застройщиков и выявил основные проблемы в их работе.

Так, на 6 месте находится дефицит земельных участков. При этом почти 38% опрошенных указывают в качестве причины недостаточную активность властей по подготовке проектов КРТ.

Да, КРТ — это наиболее понятный и работающий механизм. Но 34% застройщиков отмечают, что подготовленные властью проекты КРТ инвестиционно непривлекательны — иными словами, больше потеряешь, чем заработаешь. И таким образом формально КРТ вроде бы есть, но мало кто хочет туда идти.

Также больше всего у застройщиков вызывают проблемы с избыточной сложностью, длительностью или стоимостью местных и региональных процедур — 17,7%, несовершенство норм проектирования — 16,4% и низкая конкуренция подрядчиков — 16,4%.

То, что статистика верна, подтвердила директор департамента КРТ Минстроя России Мария Синичич. По ее словам, 3 года назад Минстрой проводил массированную «атаку» — еженедельные совещания, рассылку шаблонов, установку планов по КРТ. Но такая работа не может идти каждый день, тем более, когда уже есть 500 реализованных и тысяча планируемых проектов. И в тот момент, когда снизился накал, произошла полная рассинхронизация — муниципалитеты делают одно, а регионы — другое.

Таким образом, главная проблема КРТ — перекладывание ответственности с муниципалитета на регион и обратно. Вторая проблема — смена кадров: те, кого научили 2 года назад, уже не работают на своих местах. Третья проблема — излишние обязательства в договорах о КРТ. В прошлом году Минстроем было проанализировано свыше 400 договоров, которые вышли на торги, и по которым ряд торгов не состоялись. Так, из 36 страниц одного договора около 15 составляют обязательства застройщика.

Таким образом, по словам Марии Синичич, сегодня хорошо продвинулись в КРТ лишь те регионы, которые контактируют с застройщиками, слышат их, а не перекладывают ответственность.

Так, например, в Москве сформировано 288 объектов КРТ с потенциалом 2,7 тыс. га. При этом Москва — это «законодатель мод», т.к. имеет специальное учреждение, которое занимается подготовкой этих территорий. Поэтому те девелоперы, которые выходят на КРТ в Москве, не сталкиваются с обычными проблемами, которые отмечают застройщики в других регионах. И этой практикой столица готова делиться. Кроме того, был проведен анализ законодательства, и было решено упразднить Градостроительный кодекс Москвы, чтобы синхронизировать все правила игры и сделать их максимально корректными и удобными.

А по данным президента НОСТРОЙ Антона Глушкова, застройщики также в ряде проблем выделяют отсутствие аналогов качественных строительных материалов, чем НОСТРОЙ занялся 2 года назад. В результате появился Каталог импортозамещения, который в прошлом году совместно с Правительством РФ было решено переделать в Реестр добросовестных производителей.

Как подчеркнул Антон Глушков, к сожалению, в строительной отрасли до сих пор присутствует большое количество фальсификата, и чтобы от него избавиться и сделать строящиеся объекты более качественными, нужна плотная совместная работа.

Еще одна проблема — техрегулирование. Большой объем обязательных требований перешел в раздел добровольных: из 11 тыс. обязательных требований сейчас осталось меньше 400. Однако этой нормой пользуются лишь большие компании, которые в состоянии проводить свои научно-исследовательские и опытно-конструкторские разработки. В то же время, если пользоваться этой нормой, то она делает объекты особенными и привлекательными, а главное — позитивно влияет на экономику процесса.

Отдельно президент НОСТРОЙ порадовался благодушию с банковским сообществом, которым ознаменовалось начало года: изменились требования банков к проектному финансированию и субсидированию ипотечных продуктов. Банки под единым порывом застройщиков пошли им навстречу, и сейчас ситуация повернулась в пользу потребителей и девелоперов. В целом, по его словам, проблем остается достаточно, но результаты говорят сами за себя.

Упасть нельзя подняться

Как рассказал в ходе мероприятия представитель ДОМ.РФ, в 2024 году наверняка будет сокращение спроса на жилье. Да, 2023 год был суперуспешным для рынка недвижимости: на вторичном и первичном рынках было выдано ипотечных кредитов на 8 трлн руб., и продажи в новостройках были рекордные — заключено более 750 тыс. сделок. А основными драйверами стали льготные программы ипотеки, которые обеспечивают 80% всех продаж.

Рынок выдачи ипотеки неоднороден — он отличается и по регионам, и по сегментам жилья. Так, в прошлом году на ИЖС был высокий спрос — выдача ипотеки на этот сектор выросла в 3,6 раза по сравнению с 2022 г. И драйвером развития сегмента ИЖС стали льготные ипотечные программы. У ИЖС есть очень большой потенциал, и он станет драйвером развития рынка жилья в целом.

При этомЛеонид Казинец отметил, что ТОП-5 проблем падения спроса, по мнению застройщиков: рост рыночной ставки ипотеки — 67,1%, сокращение льготных программ ипотеки — 55,3%, снижение дохода населения — 35,3%, введение субсидированной льготной ипотеки заемщикам — 32,9%, усиление требований банков к заемщику — 24,7%. Иными словами — все причины связаны именно с работой с банками.

Однако, по данным ДОМ.РФ, спрос на недвижимость поддерживают и будут продолжать это делать ближайшие 2 года ряд фундаментальных причин.

В частности, который год всех удивляет экономика — в прошлом году ее рост составил больше чем 3,5%, уровень безработицы обновляет исторический минимум и находится ниже 3%, а зарплаты поднялись больше чем на 10%. И все это поддерживает оптимизм потребителей — индекс потребительских настроений сейчас находится на уровне 108,19% — и это максимум за всю историю наблюдений с 2013 года. Таким образом, люди готовы к крупным покупкам, и это поддерживает спрос на рынке недвижимости.

Ужесточение ипотечного регулирования, переход льготных программ в большую адресность очевидно сократит спрос — примерно на 30%. Но это не должно стать проблемой для рынка, благодаря предыдущему всплеску, попросту произойдет возврат к показателям 2021 года.

Нормальный срок реализации строящегося жилья — 30-35 месяцев. Так, в 2020-21 гг. жилье продавалось в среднем за 20 месяцев — наблюдался дефицит на рынке, который спровоцировал рост цен. К концу 2023 г. уровень реализации опустился на 19-20 мес. Поэтому сокращение спроса на 30% вернет рынок к балансу, и бояться его не стоит.

Сейчас высокий уровень спроса прошлого года привел к тому, что в тех проектах, которые должны быть закончены в 2024 г., уже сформировался дефицит. Из всего вводимого в этом году жилья распродано уже 60%. Поэтому даже если через несколько месяцев будет большая просадка в продажах, особых проблем это не вызовет, и в целом сформирует хороший запас прочности.

Галина Крупен

Фото: НОСТРОЙ, ЕРЗ

Этот материал опубликован в январско-февральском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать по ссылке:https://www.ancb.ru/files/pdf/pc/Otraslevoy_zhurnal_Stroitelstvo_-_2024_god_03_2024_pc.pdf