Общественный совет Минстроя отчитался – посмотрим, что за кадром

Ежегодное заседание Общественного совета при Минстрое России прошло 25 марта в здании Минстроя России – на нем традиционно подводились итоги работы за год, которые опять же традиционно оказались самыми лучшими среди всех Общественных советов федеральной власти. И только несколько осторожных замечаний и выступлений показали, что за стенами Минстроя идет совсем другая жизнь….

Бесспорно, институт Общественных советов федеральных органов власти при их должном функционировании способен донести до чиновников проблемы с конкретных кафедр, полей и стройплощадок. Было бы желание доносить - и способность услышать. Отметим, что в Минстрое России этот тандем сложился несколько лет назад и успешно функционирует: члены и эксперты Общественного совета активно поднимают горячие вопросы на заседаниях комиссий и рабочих групп, а затем все это доносится либо до заместителей министра, либо до самого главы ведомства. И довольно часто именно на заседаниях комиссий звучат резкие и честные оценки ситуации в строительной отрасли - от проблем застройщиков до коллапса с заменой лифтов. Какие-то инициативы удается воплотить в нормативных документах, какие-то застревают на годы, но иногда бывает нужным хотя бы назвать вещи своими именами.

Благодаря такой активности и взаимодействию Общественный совет Минстроя России уже который год признается Общественной палатой России лучшим следи всех ФОИВов - и именно поэтому мы не будем приводить ни количество проведенных заседаний, ни победные цифры сдачи жилья, ни социальные и прочие инициативы: в конце концов, для этого есть сайт Общественного совета. Попробуем вычленить из выступлений председателя Совета Сергея Степашина и членов ОС те проблемы, которые способны существенно испортить не только статистику и презентации о рекордах, но саму работу градостроительной отрасли.

Жилье - в полете! Или в пролете?

Да, по итогам 2024 года объем сданного жилья опять поставил очередной рекорд - более 107 млн кв.м, НО! Это сдавались дома, заложенные в 2021-2022 годах, когда льготная ипотека росла как на дрожжах, и перспективы для застройщиков были просто-таки блистательные. Однако уже сейчас объем непроданного нового жилья составляет около 65%, а в отсутствие льготной ипотеки эти продажи постепенно замедляются. Застройщики уже сейчас сокращают вывод новых объектов на рынок, изобретают новые программы для привлечения покупателей, но при нынешних ценах и стоимости кредита ипотека уже упала почти на 52%. А значит, и наполнение счетов эскроу будет замедляться.

Но если бы только это! Зампредседателя ОС Леонид Казинец осторожно сообщил, что даже если застройщики получают предварительное одобрение от банка, покупают землю, оформляют разрешительную документацию, то на последнем этапе оформления проектного финансирования банки начинают выдвигать такие «дополнительные условия», после которых проект способен либо остановиться, либо сорваться. Конкретики, увы, не последовало, но если эта практика расширится, жилищное строительство ждет не просто сокращение, а обвал.

И второй момент: региональные застройщики, желая использовать все возможности льготной ипотеки в 2022-2023 годах, заключили очень много договоров долевого участия, наполнив по максимуму счета эксроу. Это было замечательно ровно до того момента, как в 2023-2024 годах резко пошла вверх себестоимость строительства, и теперь есть шанс, что при открытии счетов эксроу при сдаче дома этих денег не хватит на выплату банковских кредитов. То есть, по факту таких застройщиков ждет технический дефолт. Что будут делать банки в такой ситуации, пока неведомо - но проблема обозначена, остается только наблюдать.

К сожалению, пока никаких реальных предложений по поддержке как застройщиков, так и покупательского спроса не прозвучало. Остатки семейной ипотеки рынок не вытянут, индивидуальное жилье показывает неплохие темпы роста, но обустройство инфраструктуры на новых участках под ИЖС обходится все дороже, а региональные власти не готовы выделять на это средства - им бы бюджет хоть как-то свести, а не помогать не самым бедным согражданам решать свои жилищные вопросы. В итоге все участники жилищного строительства замерли в ожидании - ЧЕГО?

Не самая лучшая ситуация с программой переселения граждан из аварийного жилья: предыдущая программа выполнена, однако в ближайшие годы необходимо переселить в рамках нового этапа еще 2 млн граждан, а денег на это в бюджете не заложено ВООБЩЕ. И хотя Сергей Степашин постарался не заострять на этом вопросе внимание, очевидно, что пока денег ни в бюджете Федерации, ни у регионов на эту программу нет. Как нет и четкого понимания гражданами своих прав при переселении из такого жилья - законопроект Минстроя России поднял волну неудобных вопросов в части утраты права собственности переселенцев на новое жилье, и на этом все утихло. Похоже, пора возвращаться и разбираться!

Давайте посчитаем?

Ключевой момент, с которым нужно предметно разбираться, - ценообразование на всех этапах жизненного цикла объектов недвижимости. По факту этой проблеме на заседании Общественного совета практически не уделили внимания - только Сергей Степашин призвал пересмотреть ценообразование при проведении капитального ремонта многоквартирных домов, поскольку оно не может формироваться по правилам для новостроек. Но при этом остался незатронутым вопрос состава себестоимости жилищного строительства - еще два года назад Минстрой обещал провести такой анализ, но публично так его и не представил. Не обсудили члены ОС и произвол монополистов при подключении объектов к инфраструктуре, и формирование местными властями стоимости земельных участков под застройку, и фактическое прекращение роста заработной платы в строительстве. Деньги, конечно, любят тишину - но не до такой же степени!

Не прозвучала и сумма, в которую обойдется замена 160 тысяч старых лифтов - Россия не смогла выполнить взятые на себя в рамках Таможенного союза обязательства по замене лифтов и продлила их срок службы на 5 лет. Однако «волшебного места», где к 2030 году появятся заветные 960 млрд рублей, необходимых для такой замены, так никто и не обозначил. Граждане физически не могут оплатить замену лифта в многоэтажном доме - прикажете ходить пешком?

В Будущее - с «удавкой»?

Но, конечно, без чего не обошлось обсуждение, так это без того, как привязать кадры к стройплощадке. Наши заслуженные советские строители все также активно продвигают идею возврата к принудительному распределению на 3 года выпускников бюджетных отделений вузов и колледжей в строительные компании. Но аргумент - молодежь училась на бюджетные средства, пусть их и отрабатывает, почему-то останавливается ровно на этом месте. А почему за счет бюджета нужно решать кадровые проблемы ЧАСТНЫХ компаний? В конце концов, есть целевое обучение, компании могли бы направлять в колледжи своих стипендиатов - но они не торопятся это делать, целевой набор на инженерные специальности в этом году тотально провален!

То есть, бизнес сидит и ждет, когда ему пригонят «крепостных», получая блага за счет бюджета? Не самая лучшая перспектива для молодого поколения, которое сейчас решает, «делать жизнь с кого». Почему-то даже не прозвучало ни одного возражения, что при таком раскладе школьники просто не пойдут в строительные колледжи - и как тогда вообще привлекать в отрасль молодежь? У нас ее и так с каждым годом все меньше - а тут чуть ли не карательные меры и крепостное право… Не самая лучшая картинка светлого Будущего.

Ну а в целом - что ж, сегодня, 26 марта, премьер-министр с трибуны Государственной Думы рассказал, как активно растет экономика, колосятся поля, бегут по новым дорогам технологически суверенные автомобили, взлетают не менее суверенные самолеты, а на горизонте встают города Будущего с красивыми домами, новыми школами и счастливыми детьми. Во всем этом есть и доля труда российских строителей - значит, все охраняющие и оберегающие их структуры также поработали неплохо.

Лариса Поршнева