Совет Федерации задумался о строительстве, КРТ и цифровизации

За последние два месяца в Совете Федерации шла активная работа по совершенствованию законодательства и механизмов регулирования в строительной отрасли. Сенаторы сосредоточились на вопросах безопасности, комфорта, защиты прав граждан и цифровизации.

Безопасность на производстве: новые требования к сварочным работам

Сенаторы одобрили изменения в Федеральный закон «О промышленной безопасности опасных производственных объектов». Теперь сварочные работы на таких объектах могут выполнять только юридические и физические лица, прошедшие проверку готовности. Проверку будут проводить аттестационные центры - члены саморегулируемых организаций, а методику определения стоимости проверки утвердит Ростехнадзор. Закон вступит в силу с 1 марта 2027 года. Эти меры направлены на снижение аварийности и повышение качества работ на опасных объектах.

Индивидуальное жилищное строительство: защита граждан через эскроу-счета

Совет Федерации уделяет особое внимание развитию сегмента индивидуального жилищного строительства (ИЖС) - состоялся круглый стол на тему «О реализации проектов по строительству индивидуальных жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу». С 1 марта 2025 года действует закон о строительстве жилых домов по договорам подряда с использованием счетов эскроу. Теперь подрядчики обязаны регистрироваться в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), а за соблюдением условий следит региональный надзор.

Механизм эскроу уже зарекомендовал себя на рынке новостроек, а теперь распространяется и на частное домостроение. Это минимизирует финансовые риски для граждан и повышает качество строительства. По данным ДОМ.РФ, более 6 тыс. подрядчиков подтвердили готовность работать по новой схеме, заключено свыше 23 тыс. договоров, построено около 9 тыс. домов.

Однако темпы внедрения пока ниже ожидаемых.

К мероприятию был проведен мониторинг субъектов РФ: более 50 регионов откликнулись и обозначили ряд отдельных проблем, которые сдерживают масштабирование реализации таких проектов. Большое количество предложений поступило также от банковского и экспертного сообщества, что говорит об актуальности рассматриваемой темы.

Не у всех подрядчиков достаточно объема собственных оборотных средств на весь период строительных работ. Высокие процентные ставки по кредитам и ужесточение банковских требований к подрядчикам не позволяют им реализовывать проекты. Требуется принять дополнительные меры, направленные на повышение доступности целевых кредитов для подрядчиков.

Сенаторы предлагают доработать нормативную базу и рассмотреть меры поддержки для масштабирования практики.

Совершенствование кадастровой оценки

Сенаторы внесли в Госдуму законопроект о совершенствовании механизма государственной кадастровой оценки недвижимости. Предлагается отказаться от автоматического пересчета кадастровой стоимости на основе индексов рынка недвижимости, что повысит стабильность налоговых поступлений и предсказуемость для регионов. Это создаст условия для устойчивого развития территорий и роста их капитализации.

Комплексное развитие территорий: анализ и перспективы

Парламентские слушания были посвящены институту комплексного развития территорий (КРТ). За 5 лет механизм КРТ позволил вовлечь в оборот неиспользуемые земли, расселить ветхое жилье и создать новую инфраструктуру. В 81 субъекте РФ реализуется 1315 проектов КРТ с потенциалом строительства 210 млн кв. м недвижимости.

В 2025 году расширены возможности применения КРТ к территориям с домами блокированной застройки и ИЖС, закреплены обязательства по созданию инфраструктуры. Обсуждаются вопросы защиты прав собственников, снижения рисков застройщиков и упрощения процедур. Предлагается ввести упрощенный порядок приведения генпланов и правил землепользования в соответствие с проектами КРТ, а также использовать инфраструктурные облигации и другие финансовые инструменты.

В ДОМ.РФ делают акцент на финансовых механизмах, необходимых для комплексного развития территории - там готовы применять все доступные инструменты - от инфраструктурных облигаций до строительства арендного жилья. Но для этого нужно донастроить нормативную базу. В частности, предложено наделить ДОМ.РФ правами оператора региональных и муниципальных программ, что позволит унифицировать административные процедуры и ускорить подбор инвесторов.

По итогам будут подготовлены рекомендации федеральным органам исполнительной власти, субъектам РФ, содержащие конкретные шаги по решению системных проблем и дальнейшему совершенствованию института КРТ.

На заседании был одобрен Федеральный закон «О внесении изменения в статью 67 Градостроительного кодекса Российской Федерации». Документ регламентирует порядок включения в подобном случае расчетных показателей в решение о КРТ: устанавливается, что они включаются в соответствии с региональными или местными нормативами градостроительного проектирования. Федеральный закон вступает в силу по истечении 10 дней после его официального опубликования.

Усовершенствование законодательства о госзакупках для социальных объектов

В рамках совещания было предложено усовершенствовать законодательство о госзакупках при строительстве, ремонте и реконструкции социальных объектов.

Одна из самых актуальных тем - соблюдение сроков строительства спортивных объектов. Так, в прошлом году выявлены риски переноса сроков по 20 сооружениям. В Счетной палате отметили, что требуется повышать эффективность использования бюджетных средств на создание спортивных объектов.

По мнению участников мероприятия, несоблюдение сроков строительства часто связано с недобросовестностью подрядчиков и несовершенством механизма госзакупок. В этой связи предложено рассмотреть вопрос о корректировке законодательства о госзакупках, переняв зарубежный опыт комиссионного отбора подрядчиков для строительства, ремонта и реконструкции социальных объектов, чтобы минимизировать риски.

Ответственность саморегулируемых организаций

На 607-м заседании Совета Федерации сенаторы одобрили внесение изменений в Кодекс РФ об административных правонарушениях, которыми устанавливается административная ответственность за нарушения саморегулируемыми организациями в сфере строительства.

Для повышения прозрачности и ответственности в строительной отрасли введены административные штрафы для саморегулируемых организаций (СРО) за нарушения требований к формированию и расходованию компенсационных фондов, а также за несоблюдение порядка дисциплинарных мер. Нарушения будут рассматриваться арбитражными судами, а протоколы составят сотрудники Минстроя.

Защита прав дольщиков: синхронизация расчетов и передачи жилья

По мнению участников круглого стола, необходима корректировка нормативной базы для усиления защиты прав граждан.

Институт долевого строительства прошел длительный путь становления, а регламентирующий его федеральный закон с момента принятия в 2004 г. подвергался изменениям 46 раз. В настоящее время сформирован действенный механизм привлечения средств граждан в строительство, основанный на проектном финансировании банками деятельности застройщиков с использованием счетов эскроу.

С одной стороны, данный механизм обеспечил защиту денежных средств граждан, с другой - установил баланс интересов между дольщиками, застройщиками и банками. На сегодняшний день с применением счетов эскроу построено более 18 тыс. домов, через данный механизм строится 99% объема возводимого жилья.

Вместе с тем изменяющиеся экономические условия и защита жилищных прав граждан требуют дальнейшей корректировки законодательства. Обсуждалась необходимость синхронизации момента передачи ключей дольщикам и раскрытия средств со счетов эскроу для застройщиков. Это позволит исключить ситуации, когда граждане получают жилье с задержкой, а застройщики уже получили оплату. Также предлагается установить единые сроки отделочных работ и отразить их в проектной документации, чтобы избежать споров и задержек.

Всего с 2019 г. восстановлены права 261 тыс. граждан. Региональные дорожные карты предусматривают защиту прав еще 4,4 тыс. человек в 44 объектах в 2026 г. Особого внимания требуют Владимирская, Брянская области, Хабаровский край и Республика Дагестан.

Цифровизация отрасли: единая экосистема

Сегодня 85 регионов используют ГИС обеспечения градостроительной деятельности, а 82 - системы управления проектами. Однако сохраняется проблема разобщенности цифровых решений. Далеко не у всех используемых систем есть интеграции даже внутри регионов, процессы зачастую остаются частично ручными. Это не позволяет получить полный эффект от цифровизации, так как автоматизируются разрозненные операции, а не перестраиваются целостные процессы

Предлагается создать типовые решения и единые юридически значимые витрины данных, которые, в том числе сократят количество запросов и отчетов, и, как следствие, время.

Галина Крупен

Фото: Совет Федерации

Этот материал опубликован в апрельском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать по ссылке: