Российская гильдия риелторов представила 17 предложений по борьбе с «эффектом Долиной»

С 18 ноября по 1 декабря в РГР действовал Оперативный штаб по стабилизации рынка недвижимости, защите добросовестных участников и снижению рисков мошенничества. В том числе он собрал и проанализировал предложения профессионалов рынка недвижимости и представителей иных сфер деятельности, граждан, организаций по решению проблемы.

По итогам работы штаб подготовил перечень рекомендаций, направленных на защиту добросовестных покупателей и продавцов, снижение рисков мошеннических схем и обеспечение единообразного применения законодательства судебной системой. Меры сгруппированы в три блока: рекомендации гражданам, меры для судебной и государственной систем на текущем этапе, и системные меры по снижению рисков в будущем.

Рынок недвижимости столкнулся с ростом числа оспаривания сделок, связанных с так называемыми «ведомыми» продавцами, воздействием мошенников и злоупотреблением правом. Несмотря на то, что статистически такие дела составляют малую долю от общего оборота, каждый единичный случай вызывает значительный общественный резонанс, снижает доверие граждан к институту государственной регистрации и создаёт угрозу сокращения количества сделок на вторичном рынке.

Предлагаем вашему вниманию «Предложения Оперативного штаба РГР по снижению рисков мошенничества в сделках «с ведомыми»:

Блок 1. Рекомендации гражданам, которые находятся на этапе выбора или оформления жилья

1.1 Субъективная оценка поведения и состояния продавца
Рекомендуется проводить личные беседы с продавцом без посредников, чтобы убедиться в самостоятельности его волеизъявления. В ходе общения следует задавать открытые вопросы о мотивах продажи и дальнейших планах, оценивать способность продавца понимать смысл сделки, адекватно реагировать на вопросы и давать связные ответы. Особое внимание следует уделять признакам заученных ответов, вмешательству третьих лиц и реакциям, не соответствующим ситуации. Дополнительно полезно получить информацию от соседей о поведении продавца и о возможных подозрительных лицах. Такая субъективная оценка помогает выявить риски уязвимости или внешнего давления, которые невозможно определить только по документам.

1.2 Фиксация осознанности продавца

Рекомендуется использовать короткую форму - чек-лист, фиксирующую мотив сделки, понимание продавцом её условий, отсутствие давления третьих лиц и факт личного волеизъявления. Желательно такую форму чек-листа (анкеты) должен заполнить сам продавец собственноручно. Такая форма не усложняет сделку, но создаёт доказательственную базу, подтверждающую осознанность действий продавца.

1.3 Документальная проверка формальных признаков рисков

Рекомендуется проводить базовую документальную проверку формальных признаков, указывающих на возможные риски воли и осознанности продавца. К таким документам относятся: справка из ПНД о неполучении психиатрической или наркологической помощи, сведения из ЕГРН о наличии ограничений дееспособности, а также информация о способе приобретения продавцом квартиры, включая недавние дарения от лиц, не являющихся ему родственниками.
Эти документы не позволяют поставить диагноз, но фиксируют осмотрительность покупателя и помогают выявить признаки потенциально «подставной» или уязвимой сделки. При возникновении серьёзных сомнений рекомендуется отказаться от покупки, поскольку даже наличие предварительных медицинских заключений не обеспечивает защиту в случае дальнейшего оспаривания сделки.

1.4 Привлечение профессиональных «гарантов» сделки

Рекомендуется оформлять сделки с участием профессиональных гарантов - нотариусов и риэлторских организаций. Нотариус удостоверяет дееспособность сторон, проверяет добровольность волеизъявления и обладает полной материальной ответственностью за последствия своих действий, что снижает риски давления на продавца.
Дополнительно риэлторская организация, работающая по профессиональным стандартам и на основании письменного договора, может проводить предварительную правовую экспертизу сделки и фиксировать осмотрительность покупателя. Это создаёт дополнительный уровень защиты и формирует доказательства добросовестного поведения участников.

1.5 Расчёты через механизмы, привязывающие оплату к передаче объекта

Следует предпочитать схемы, при которых денежные средства переходят продавцу только после передачи ключей, освобождения жилого помещения, подписания акта приёмки-передачи и подтверждения снятия с регистрационного учёта. Например, расчёты через аккредитивы, когда деньги переводятся продавцу не сразу после регистрации.
При этом следует отметить, что условия - основания для проведения платежа законодательно не могут быть установлены, они согласуются участниками сделки. Такой порядок снижает юридические риски для покупателя и отсекает часть мошеннических сценариев.

1.6 Применение перечня признаков риска («красных флагов»)

Покупатели должны обращать внимание на признаки, указывающие на возможное внешнее давление на продавца или на отсутствие осознанности сделки: спешка, значительная скидка без разумного объяснения, уклонение от обсуждения мотивов продажи, нежелание обсуждать сделку с родственниками, неуверенность или стереотипные ответы. Эти признаки помогают вовремя распознать риск.

Блок 2. Меры, которые должны быть реализованы государством и судебной системой для защиты добросовестных участников споров

2.1 Установление единообразного порядка исполнения судебных решений

Верховному Суду РФ рекомендуется разъяснить необходимость чёткого установления последовательности действий при применении двусторонней реституции. Переход права собственности обратно к продавцу может осуществляться только после фактического возврата покупателю уплаченных денежных средств. Такая последовательность вытекает из статей 307.1 и 328 ГК РФ и устраняет несправедливые ситуации, когда покупатель лишается и квартиры, и денег.

2.2 Запрет списания долга перед покупателем через личное банкротство

Рекомендуется внести изменения в законодательство о банкротстве, исключив возможность списания требований покупателя при недействительности сделки в рамках процедуры банкротства продавца. Это устранит возможность ухода от ответственности путём намеренного инициирования банкротства.

2.3 Сохранение залога при изъятии объекта у добросовестного покупателя

Необходимо изменить статью 352 ГК РФ, установив, что залог по ипотечному кредиту не прекращается при изъятии квартиры у добросовестного покупателя по основаниям, связанным с заблуждением или обманом продавца (ст. 177-179 ГК РФ). Это позволит переносить ипотечную обязанность на продавца, что устранит экономический стимул злоупотреблять правом.

2.4 Расширение применения статьи 68.1 Закона о государственной регистрации недвижимости

Верховному Суду РФ рекомендуется разъяснить возможность применения компенсационного механизма в ситуациях, когда квартира изымается у добросовестного покупателя вследствие признания сделки недействительной по статьям 178-179 ГК РФ. Это позволит компенсировать убытки добросовестных участников и снизит социальную напряжённость.

Блок 3. Меры государства по снижению рисков мошенничества и злоупотреблений в будущем

3.1 Расширение добровольных механизмов самозащиты граждан

Следует развивать механизмы добровольных самозапретов: запрет регистрации сделки без личного участия, запрет на снятие наличных свыше установленного порога и запрет дистанционных операций. Эти меры носят индивидуальный характер, не влияют на рынок в целом и эффективно защищают наиболее уязвимые категории граждан.

3.2 Механизм депозитарного оформления сделок

Создать правовой механизм оформления сделки и проведения расчётов через депозитарий, который хранит средства покупателя, обеспечивает возврат денег при признании сделки недействительной и осуществляет промежуточную регистрацию права собственности с последующей передачей объекта покупателю. Такая конструкция позволяет применять компенсацию по статье 68.1 закона о регистрации недвижимости и ограничивает возможность изъятия квартиры у добросовестного покупателя только случаями, предусмотренными статьёй 302 ГК РФ.

3.3 Создание государственного компенсационного механизма

Предлагается создать государственный компенсационный фонд титула по аналогии с Агентством по страхованию вкладов или Фондом защиты дольщиков. Финансирование фонда может осуществляться через минимальный обязательный сбор при регистрации перехода права. Механизм позволит компенсировать убытки добросовестных покупателей и стабилизировать рынок. Стоимость «обязательной страховки» может быть 0,1% от цены сделки и включаться в госпошлину. Оператором может выступать Дом.РФ.

3.4 Ограничение повторных рисков при участии продавцов, признанных жертвами мошенников

В случаях, когда суд установил, что продавец действовал под влиянием мошенников или с ограниченной «сделкоспособностью», рекомендуется ограничивать дальнейшее распоряжение объектом недвижимости, предусматривать возможность перевода объекта в социальный наём без права приватизации и обеспечивать наблюдение со стороны социальных органов. Это снижает риск повторных случаев вовлечения граждан в мошеннические схемы.

3.5 Публикация официальной статистики по оспариванию сделок

Необходимо установить практику регулярной публикации официальной статистики по делам об оспаривании сделок с недвижимостью с разбивкой по основаниям, доле удовлетворённых исков и случаям злоупотреблений. Это снизит информационную напряжённость, предотвратит распространение недостоверных данных и повысит доверие граждан к рынку.

3.6 Оговорка о порядке двусторонней реституции в договоре купли-продажи

Рекомендуется предусматривать в договорах купли-продажи специальную оговорку о порядке применения двусторонней реституции, основанную на статьях 307.1 и 328 ГК РФ. Стороны могут заранее согласовать, что в случае признания сделки недействительной продавец сначала возвращает покупателю полученные денежные средства, после чего покупатель возвращает квартиру. До возврата денег объект считается находящимся в залоге у покупателя. Такая оговорка обеспечивает определённость порядка исполнения решения суда и соответствует положениям гражданского законодательства.

3.7 Механизм государственной компенсации при изъятии квартиры у добросовестного покупателя

Создать дополнительную систему финансовой компенсации для добросовестного покупателя на случай признания сделки недействительной по статьям 177-179 ГК РФ и изъятия квартиры в порядке двусторонней реституции. В ситуациях, когда у продавца отсутствуют денежные средства для возврата покупателю, государство может предоставлять льготный кредит под залог квартиры, возвращённой продавцу, с последующей возможностью её передачи в собственность государства и заключением для продавца договора социального найма без права приватизации. Альтернативно может сохраняться исходный ипотечный залог: продавец, добившийся отмены сделки, принимает на себя обязательства по выплате кредита на первоначальных условиях. Оператором такой программы может выступать Дом.РФ. Механизм позволяет освободить добросовестного покупателя от долговой нагрузки и обеспечить справедливое завершение спора, не нарушая стабильность гражданского оборота.

Заключение
Предлагаемые меры направлены на снижение рисков злоупотреблений и мошенничества без увеличения административной нагрузки на граждан и бизнес. Меры не затрагивают правовые основы оборота, не создают дополнительных барьеров, не увеличивают стоимость сделок и не приводят к сужению рынка. При этом они создают более справедливую и предсказуемую правоприменительную практику, защищают добросовестных участников сделок и укрепляют стабильность рынка недвижимости.
В общественной дискуссии периодически звучат предложения о введении обязательного регулирования риэлторской деятельности, расширении обязательной нотариальной формы сделок и установлении «периодов охлаждения» для участников гражданского оборота.
Такие предложения являются избыточными и неэффективными с точки зрения предотвращения оспаривания сделок, совершённых под влиянием мошенников или заблуждения продавцов. Эти меры увеличивают стоимость и сложность сделок, создают социальную напряжённость и сокращают оборот, но при этом не устраняют корневые механизмы риска.
Эффективными являются только точечные меры, направленные на:
- корректную судебную практику (двусторонняя реституция, последовательность исполнения решений);
- экономическую мотивацию участников (сохранение залога, невозможность списания долга);
- добровольные инструменты защиты;
- компенсационные механизмы.

Оперативный штаб Российской гильдии риэлторов готов к участию в рабочих группах и доработке предложений совместно с органами государственной власти и заинтересованными лицами

Отметим, что в настоящий момент, по словам спикера Государственной Думы Вячеслава Володина, зафиксировано более 3000 случаев оспаривания продажи квартиры, при которой продавец получает обратно свою недвижимость, а деньги не возвращает, сославшись на действия мошенников. «Нулевым пациентом» стала певица Лариса Долина, которая продала квартиру добросовестному приобретателю, потом отдала все деньги мошенникам и опротестовала следку, сославшись на неадекватность при продаже. Покупатель квартиры осталась без недвижимости, денег и с ипотечным кредитом. В настоящий момент решение нижестоящего суда оспаривается в Верховном суде России.