Новый созыв Госдумы будет работать с большим «строительным» наследством

Уже через месяц депутаты девятого созыва Государственной Думы «сядут за парты» и начнут работать во благо строительной отрасли. Предлагаем ознакомиться с законопроектами, находящимися на рассмотрении от Комитета Государственной Думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству и переходящими по наследству новым, а может и старым депутатам.

Законопроект № 1268779-8 «О внесении изменения в ст. 1 Федерального закона "О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу" (об обязанности при строительстве жилого дома за счет кредитных средств заключить договор строительного подряда с использованием счета эскроу)» внесен на рассмотрение.

Правовое регулирование отношений в сфере строительства жилых домов в настоящее время не позволяет обеспечить защиту прав граждан, обязательное открытие счетов эскроу при строительстве жилых домов предусмотрено только правилами предоставления кредитов по государственным программам «семейной» или «сельской» ипотеки.

Предлагается ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 22.07.2024 № 186-ФЗ изложить в новой редакции, предусматривающей, что указанный закон применяется в случаях, если заказчик для финансирования строительства жилого дома использует денежные средства, полученные им по ипотечному жилищному кредиту (займу), или если сторонами договора строительного подряда достигнуто соглашение о размещении на счетах эскроу денежных средств в счет уплаты цены договора строительного подряда.

Законопроект № 1238120-8 «О внесении изменений в Федеральный закон "О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу" и ст. 44 Федерального закона "Об общих принципах организации публичной власти в субъектах РФ" (о региональном строительном надзоре при строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу)» внесен на рассмотрение.

Федеральным законом № 186-ФЗ в настоящее время не утвержден предмет регионального государственного контроля (надзора) за соблюдением подрядчиками требований к порядку и срокам размещения в ЕИС жилищного строительства информации и сведений об уполномоченном банке, в котором заказчиком открыт счет эскроу, а также иные уточняющие положения по его осуществлению. Это не позволяет осуществлять региональный государственный контроль (надзор).

Законопроект определяет предмет регионального государственного контроля (надзора) и содержит положения его осуществления. В частности, закрепляется, что при осуществлении регионального государственного контроля (надзора) за соблюдением подрядчиками требований к порядку и срокам размещения в информационной системе информации и сведений, необходимых для строительства жилых домов по договорам строительного подряда, плановые контрольные (надзорные) мероприятия не проводятся.

Кроме того, дополняется перечень полномочий органов государственной власти субъекта РФ, содержащийся в ст. 44 Федерального закона № 414-ФЗ, осуществлением регионального государственного контроля (надзора) за соблюдением подрядчиками требований к порядку и срокам размещения в информационной системе информации и сведений, необходимых для строительства жилых домов по договорам строительного подряда.

Законопроект № 1207386-8 «О внесении изменений в ст. 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" (об увеличении гарантийных сроков для объекта долевого строительства, инженерного оборудования и результата производства отделочных работ)» внесен на рассмотрение.

В настоящее время гарантийный срок для объектов долевого строительства, технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства составляет 3 года, а для результатов производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки - 1 год. Представляется, что действующие гарантийные сроки являются чрезмерно короткими и не позволяют должным образом выявить недостатки, допущенные при строительстве.

Законопроектом предлагается увеличить гарантийные сроки для объектов долевого строительства до 20 лет, технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства - до 10 лет, результатов производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки - до 5 лет.

Законопроект № 1173416-8 «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" и ст. 7 Федерального закона "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма" (в части возможности рефинансирования проектных кредитов с переносом средств на счетах эскроу в другой банк)» внесен на рассмотрение.

Для сохранения привлекательности фондирования в рефинансирующем банке законопроект предусматривает механизм перехода прав и обязанностей по счетам эскроу и переноса средств на таких счетах в рефинансирующий банк в случае заключения договора рефинансирования.

Предлагаемый механизм не уменьшает степень защищенности средств граждан на счетах эскроу, поскольку рефинансирующим банком может быть только тот, который соответствует требованиям законодательства о долевом строительстве и критериям, установленным постановлением Правительства РФ от 18 июня 2018 г. № 697 «Об утверждении критериев (требований), которым в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», а средства на счетах эскроу в пределах повышенного лимита гарантированы государством. При этом перечень банков, соответствующих указанным критериям, на ежемесячной основе публикуется Банком России.

Предусматривается процедура идентификации клиентов в рефинансирующем банке без личного визита клиента с использованием сведений о клиенте, которые были использованы ранее предыдущим уполномоченным банком.

Предусмотрено распространение положений законопроекта на текущие правоотношения.

Законопроект № 1142957-8 «О внесении изменения в ст. 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" (об уточнении предельного размера компенсации при нарушении застройщиком требований к результату работ по договору участия в долевом строительстве)» внесен на рассмотрение.

Законопроект направлен на обеспечение баланса интересов участников долевого строительства и застройщика и предлагает учитывать инфляцию при определении предельной стоимости компенсации.

Предлагается сохранить действующий размер предельной ответственности застройщика на уровне 3% от цены договора, дополнив механизмом учета инфляции, путем индексации предельной стоимости компенсации на величину изменения индекса потребительских цен, рассчитываемого Федеральной службой государственной статистики, за период с момента заключения договора до даты вынесения судом соответствующего решения.

Законопроект № 797012-8 «О внесении изменений в Федеральный закон "О публично-правовой компании "Единый заказчик в сфере строительства" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (о расширении перечня объектов, при обеспечении строительства которых ППК "Единый заказчик в сфере строительства" будет осуществлять функции государственного заказчика и застройщика)» внесен на рассмотрение во 2 чтении.

Цель законопроекта - установление возможности в исключительных случаях по решению Правительства РФ допускать участие ППК «Единый заказчик» в правоотношениях, связанных с осуществлением капитальных вложений в исключенные объекты.

Изменения учитывают, что ППК также не осуществляет функции, предусмотренные Законом № 435-ФЗ, в отношении объектов, которые могут одновременно являться исключенными объектами и объектами транспортной инфраструктуры, зданиями и сооружениями, необходимыми для организации пограничного, таможенного и иных видов контроля в пунктах пропуска через государственную границу РФ, объектами обороны страны и безопасности государства.

Предлагается урегулировать вопрос о передаче ППК законченных строительством объектов в связи с имеющимися различными подходами по данному вопросу федеральных органов исполнительной власти и подведомственных им эксплуатирующих организаций.

Законопроект № 952998-8 «О проведении на территории Московской области эксперимента в сфере строительства, реконструкции жилых домов, садовых домов и хозяйственных построек и внесении изменений в ст. 29.1 Федерального закона "О кадастровой деятельности" и ст. 70 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" (в части проведения эксперимента на территории Московской области по регулированию застройки и регистрации прав на индивидуальные жилые дома и садовые дома)» внесен на рассмотрение во 2 чтении.

При строительстве индивидуальных жилых домов застройщики во многих случаях не соблюдают требования к отступам от границ земельного участка, этажности строящихся объектов и проценту застройки, которые предусмотрены правилами землепользования и застройки.

В Правительство Московской области поступают обращения граждан с жалобами о том, что в результате такого строительства на территориях муниципальных образований нарушаются пожарные и градостроительные нормы, что нарушает права соседей, а также способствует ухудшению архитектурного облика соответствующих территорий. В результате благоустроенные поселки превращаются в хаотичную застройку с нарушением градостроительных норм и правил.

Законопроектом предусматривается проведение с 01.01.2026 по 01.01.2029 в Московской области эксперимента, направленного на решение указанных проблем.

Также вводится обязанность для государственного регистратора прав осуществлять проверку представленных для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав документов на предмет соответствия минимальным отступам от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, сооружений.

Законопроект № 1261812-8 «О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий" и отдельные законодательные акты РФ (о наделении Единого института развития полномочиями агента в отношении региональных или муниципальных объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии)» внесен на рассмотрение.

Предлагается подробный механизм определения ПАО «ДОМ.РФ» агентом субъектов Российской Федерации и муниципальных образований в отношении принадлежащих им объектов культурного наследия.

Также предлагается установить запрет на перепродажу объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии, реализация которых будет осуществляться ПАО «ДОМ.РФ», до завершения
их покупателем работ по их сохранению.

Вносятся корреспондирующие изменения в Земельный кодекс РФ и иные федеральные законы.

Для формирования эффективного механизма определения ПАО «ДОМ.РФ» агентом субъектов РФ или муниципальных образований в отношении принадлежащих им объектов культурного наследия также потребуется внести изменения в Бюджетный кодекс РФ в целях установления особенностей исполнения доходов бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов; в ч. 2 Налогового кодекса РФ в целях освобождения от налогообложения налогом на добавленную стоимость операций по оказанию услуг по выполнению ПАО «ДОМ.РФ» функций агента субъекта РФ или агента муниципального образования.

Иоланта Вольф

Фото: Konstantin Aksenov/ Shutterstock/ FOTODOM, Государственная Дума

Этот материал опубликован в июньском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать по ссылке