КРТ и собственники жилья: условия – мутные, компенсации – недостаточные

Закон о КРТ действует в России уже 3 года: количество проектов растет, города преображаются. Но оказывается, в регионах есть огромное количество проблем, которые затрудняют или делают невозможной реализацию проектов.

В Совете Федерации состоялось заседание Совета по вопросам жилищного строительства и содействия развитию жилищно-коммунального комплекса при Совете Федерации, в ходе которого обсудили вопросы комплексного развития территорий.

Заседание провела заместитель Председателя Совета Федерации Инна Святенко. В мероприятии приняли участие представители комитетов СФ, Минстроя России, Счетной палаты России, ППК «Фонд развития территорий», АО «ДОМ.РФ», законодательных и исполнительных органов государственной власти субъектов, общественных организаций, научного и экспертного сообщества.

Заседание прошло по случаю трехлетия действия закона о КРТ в России. Напомним, в конце 2020 года Президент РФ Владимир Путин подписал закон о едином механизме комплексного развития территорий, который предусматривает расселение аварийного и ветхого жилья по аналогии с программой реновации в Москве. Механизм КРТ рассчитан на комплексное обновление городской застройки, причем регионы могут расселять и не признанные аварийными дома. Кроме того, программы КРТ позволяют привлекать средства инвесторов, что может в разы сократить сроки реализации проектов и переселения граждан. И, как подчеркнула Инна Святенко, это один из самых важных в строительной отрасли вопросов.

По данным министра строительства и ЖКХ РФ Ирека Файзуллина, в рамках проектов КРТ градпотенциал составляет 76,3 млн кв. м. А к 2030 г. в Минстрое рассчитывают, что градостроительный потенциал в России достигнет 502 млн кв. м, из них в рамках КРТ -198 млн кв. м. Сейчас в России реализуются проекты КРТ на 481 территории общей площадью 13 тыс. га с градостроительным потенциалом 86 млн кв. м в 72 регионах. Кроме того, в проработке находится еще 1054 территории площадью 29 тыс. га с градпотенциалом 193 млн кв. м, всего заключено 411 договоров. И по сравнению с прошлым годом количество рассматриваемых территорий увеличилось на 20%.

Также получено 280 разрешений на строительство на более чем 4 млн кв. м жилья. По проектам КРТ расселено 66 тыс. кв. м аварийного жилья, жилищные условия улучшили более 5 тыс. человек. Лидер — Московская область, где заключили 60 договоров о КТР.

Кроме того, в 2023 г. Правительство приняло первое решение о КРТ в Крыму. В селе Приветное будет реализован проект в 480 га, где построят 2,9 млн кв. м жилой и нежилой недвижимости, в том числе социальные объекты: детская больница, школа, детский сад, и коммерческие — магазины и апартаменты.

По словам Ирека Файзуллина, в таких проектах самое важное — это изменение морально устаревшего облика городов на основе существующей инженерной инфраструктуры. Теперь появилась возможность более комплексно развивать инфраструктуру, обеспечить эффективность использования территорий, привлекать внебюджетные источники для финансирования обновления застроенных территорий и создавать новые рабочие места.

Также он напомнил, что в сентябре было принято постановление, которое позволяет с 1 января 2024 г. в рамках КРТ расселять аварийное жилье по старой программе и параллельно приступать к расселению аварийного жилья по новой программе, признанного таковым после 1 января 2017 г. При этом 10% федерального финансирования, предусмотренного на расселение по новой программе, можно будет направлять на проекты КРТ.

Символичным стало принятие в день заседания Госдумой в третьем чтении законопроекта о совершенствовании механизма КРТ, предполагающего включение в границы КРТ незастроенных участков, обремененных публичными сервитутами. Также он предусматривает ряд других актуальных изменений: уравниваются в правах юрлица, привлекаемые для реализации проектов КРТ без заключения договора, и лица, заключившие договоры о КРТ, устанавливается необходимость выноса или переустройства инженерных сетей в границах КРТ, появляется возможность использовать ранее утвержденную документацию по планировке территории.

Министр подчеркнул, что необходимо и дальше развивать механизм КРТ. А для этого важно не только работать с нормативно-правовыми вопросами, но и нарабатывать опыт положительных практик для возможности их тиражирования. Причем выявленные в процессе реализации закона предложения министр надеется «закрыть» в первом полугодии 2024 г.

Не все так гладко

Как рассказала Инна Святенко, сенаторы провели мониторинг реализации положений Федерального закона о КРТ в регионах. В результате был выявлен ряд проблем.

Так, Тамбовская и Липецкая области обратили внимание на затруднительность реализации проектов в границах зон охраны объектов культурного наследия, а Иркутская, Томская, Новосибирская области — на приаэродромных территориях.

Также отсутствует возможность реализации проектов на территориях, полностью занятых ветхими объектами индивидуального жилищного строительства, а также ветхими домами блокированной застройки и садовыми домами — такие проблемы есть в Амурской, Ленинградской, Магаданской, Челябинской, Пензенской областях, Красноярском и Пермском краях, в республиках Бурятия, Хакасия, Татарстан и Марий Эл. Регионы говорят о неэффективности механизма изъятия частных домов, которые расположены на таких территориях, а также об отсутствии гарантий, что необходимый для дальнейшего строительства земельный участок освободится.

Более 20 субъектов столкнулись с недостаточным уровнем квалификации работников, осуществляющих деятельность в сфере градостроительства, в части подготовки, а также последующей реализации решений о КРТ. В связи с этим Инна Святенко призвала повышать знания чиновников о КРТ путем проработки вопросов расширения образовательных программ, направленных на повышение квалификации работников государственных и муниципальных органов власти, а также иных специалистов.

Кроме того, в Новосибирской, Псковской, Ярославской областях, Забайкальском и Приморском краях, Ханты-Мансийском автономном округе до сих пор отсутствуют механизмы поддержки застройщиков при строительстве социальных объектов в рамках КРТ.

Также присутствует низкая региональная активность по установлению дополнительных гарантий жилищных прав граждан. К закрепленным на федеральном уровне гарантиям относится равноценное возмещение либо предоставление другого жилого помещения по заявлению собственника с зачетом его стоимости. А такая мера, как например, предоставление отдельной квартиры взамен комнаты в коммуналке, действует только в считанных регионах — в Свердловской, Московской, Нижегородской, Иркутской, Ростовской областях и Пермском крае.

Как подчеркнула сенатор, хозяева изымаемых по КРТ домов должны получать такие же права, как владельцы квартир: владельцам садовых домов и земли, которые попадают в зону КРТ, необходимо взамен предоставлять равноценные участки. Для этого нужно проработать вопросы распространения закрепленных в Жилищном кодексе гарантий, предусмотренных для собственников жилых помещений в многоквартирных домах, которые включены в границы КРТ жилой застройки, на собственников аварийных и ветхих домов блокированной застройки, объектов ИЖС и садовых домов. К слову, сейчас в программу КРТ включено 500 участков, общая площадь застройки — почти 80 млн кв. м, из них жилая — почти 56 млн кв. м.

Поэтому Инна Святенко предложила проработать вопрос по закреплению регионами дополнительной гарантии таким собственникам по их желанию. Например, в форме предоставления взамен изымаемого земельного участка такого, который имеет соответствующий вид разрешенного использования и обеспеченного необходимой инфраструктурой.

В свою очередь глава Фонда развития территорий Ильшат Шагиахметов, сообщил, что на данный момент 22,5 млн кв. м жилья признаны в стране аварийными. И чтобы разрешить эту проблему, требуется около 2 трлн руб. Причем ветхое жилье сегодня — это потенциально аварийное жилье завтра.

А, как заметил президент НОСТРОЙ Антон Глушков, из договора о КРТ в любой момент без последствий может выйти многоквартирный дом, причем орган публичной власти может в любой момент без суда расторгнуть договор о КРТ. Но чтобы инвестор-застройщик охотнее участвовал в этой программе, необходимо предусматривать договором финансовые риски. Иначе участие в подобных долгих и дорогих проектах становится непривлекательным, особенно на фоне удорожания строительной себестоимости.

В свою очередь заместитель губернатора Тюменской области Сергей Шустов предложил создать в России единый реестр недобросовестных участников торгов на право заключения договоров о КРТ и обеспечить его ведение на федеральном уровне. Работа должна быть проведена по аналогии с реестрами, ведение которых осуществляется в соответствии со статьей 39.12 Земельного кодекса — реестр недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка.

Появление такого реестра позволит предотвратить возможное заключение договоров о КРТ с недобросовестными застройщиками, которые не смогут обеспечить реализацию в полном объеме намеченных планов.

По итогам заседания Совета сенаторы проработают поднятые вопросы совместно с профильными ведомствами и экспертным сообществом с учетом принятого в Госдуме законопроекта «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ».

Иоланта Вольф

Этот материал опубликован в январско-февральском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать по ссылке: https://www.ancb.ru/files/pdf/pc/Otraslevoy_zhurnal_Stroitelstvo_-_2024_god_02_2024_pc.pdf