Российская промышленная недвижимость нуждается в тотальном обновлении

За рекордами в жилищном строительстве совершенно затерялась необходимость обновления промышленной недвижимости, которая, по данным ряд экспертов, изношена почти на 60%. При этом обновление идет не более, чем на 4% в год.

Промышленная недвижимость в России нуждается в тотальном обновлении, без которого невозможно достичь какого-либо промышленного суверенитета — об этом на первом всероссийском интеграционном форуме «Власть и девелопмент — строим будущее вместе: развитие малых городов России, создание комфортной и безопасной среды для жизни к 2030 году», который прошел в Москве 16 июля, заявил председатель Совета по финансово-промышленной и инвестиционной политике ТПП РФВладимир Гамза.

В целом форум был заявлен как деловое мероприятие для обсуждения самых горячих проблем строительной отрасли, особенно с точки зрения взаимодействия бизнеса и власти, однако представителей ни одной из властных структур не наблюдалось. В итоге в диалог вступили общественные структуры, эксперты и бизнес.

О том, что достижение технологического суверенитета невозможно без тотального технологического и промышленного обновления, тезис довольно очевидный, подчеркнул Владимир Гамза. Основные параметры достижения этой цели заданы в соответствующем национальном проекте, и если они будут достигнуты, страна развернется к технологической модели развития, от которой отказалась 30 лет назад. Однако «бумажные планы» трудно совместить с реальностью, поскольку промышленная недвижимость в России крайне сильно изношена, а новых промышленных площадей строится не более 4-5 млн кв.м. в год. Много это или мало? На самом деле, это катастрофически мало, не говоря уж о суверенитете и технологическом пути развития.

Но обратимся к цифрам: в настоящий момент в России насчитывается всего-навсего 500 млн кв.м. промышленных площадей. 100 млн кв.м находятся в полностью аварийном состоянии и подлежат сносу. Пожалуй, в каждом городе есть заброшенные промздания различной площади, вплоть до гигантов, где главными жителями стали голуби и крысы. Однако на снос тоже нужны средства, вот и стоят эти «свидетели социализма» по всей стране. Еще 100 млн кв.м. промплощадей нуждаются в капитальном ремонте и обновлении не только самих зданий, но и оборудования — а на это средств также нет ни у собственников, ни у инвесторов, которые не понимают, что с этого могут получить. При этом износ основных фондов промпредприятий в среднем составляет 54%, а обновление составляет всего 4% в год. Для того, чтобы процесс ввода новых промышленных площадей хоть как ускорился, нужно увеличивать их ежегодный ввод в 5 раз, что потребует не менее 10 трлн рублей в ближайшие 5 лет. Очевидно, что быстро найти и аккумулировать такие средства не получится, значит, нужно ответить на вопрос: где деньги лежат?

На самом деле, по мнению В.Гамзы, деньги в стране есть и, прежде всего, в банках. Сейчас доля «промышленных» кредитов банков составляет всего 6,4%, а ее нужно довести минимум до 30%, тем более, что банкиры сосредоточили в своих руках почти 77% всех инвестиционных финансов. Конечно, высокая ставка ЦБ и еще более высокие банковские ставки по кредитам не очень-то стимулируют потенциальных собственников брать промышленные кредиты, однако здесь можно задействовать как механизм промышленной ипотеки, так и государственно-частное партнерство (ГЧП). Владимир Гамза сообщил, что в законе о ГЧП будет предусмотрен следующий механизм привлечения частных инвестиций в проекты: 50% — бюджетные средства, 15% — собственные средства инициатора проекта и 35% — инвесторов, прежде всего, банков. При таком участии государства любой банк с удовольствием профинансирует проект, правильно оценив все риски и прибыльность.

А вот об иностранных проектных инвестициях пора забыть — они и в прошлые годы были в полтора раза меньше, чем ежегодно уходило из страны, а сейчас и вовсе стали и недоступными, и неактуальными. Лучше каким-то образом простимулировать внутренних потенциальных инвесторов, в том числе, граждан, тем более, что накопления составляют около 200 трлн рублей.

А вообще нужно обратиться к опыту СССР и вспомнить, что в 30-е годы всю крупную промышленность страны построили приглашенные иностранцы, коих ввозили в страну вместе с купленными иностранными же заводами. Так что вся «индустриальная революция СССР» была сделана руками зарубежных специалистов на зарубежном же оборудовании — как и гигантские производства, которые действуют до сих пор. Так что, по мнению В.Гамзы, и сейчас нужно идти тем же путем — сразу покупать заводы и ставить их на построенные промышленные площадки.

Правда, эксперт скромно умолчал, что, помимо иностранных инженеров, гиганты советской индустрии в 1930-е годы строили миллионы заключенных, а сами заводы закупались отнюдь не в Китае, а в Европе и США. Как и не упомянул о том, какие страны сейчас готовы продавать России такие заводы — и на какие средства, если расчеты в долларах и евро практически прекратились, а на юани и рупии вряд ли можно приобрести современный высокотехнологичный завод по производству композитов, строительной химии или приборов для «умного дома». Так что строители, может быть, и построят самую современную «коробку» для завода — хоть с ТИМ-технологиями, хоть без них, но она так и останется пустой коробкой без современного оборудования, которое в России практически не производится.

И последний момент, который также выпал из выступления эксперта: насколько экономически эффективны будут такие заводы, есть ли рынок для этой продукции? Россия с точки зрения экономики — очень набольшая страна, и промышленные предприятия, за редким исключением, должны поставлять свою продукцию на внешние рынки — иначе они просто обанкротятся. Как пример — в России для цементных заводов нужно сложное оборудование, которое выпускается только в одной из европейских стран, в одной — на весь мир. Но потребности российских цементных заводов в этом оборудовании составляют 4-5 штук в год. Ни одно предприятие при таком рынке в России не то что не будет эффективным — оно просто не нужно! Поэтому очень хотелось бы увидеть реальную стратегию развития промышленности России — с рынками сбыта, оценкой потребностей и экономическими эффектами, прежде, чем говорить о строительстве новых заводов. Тем более, как заявил чиновник в Минпромторге, импортозамещение и технологический суверенитет в России невозможны без выхода на экспортные рынки. Дилемма, однако!

Лариса Поршнева

Фото: Иван Лященко, АДКБ «Я Лидер»