Над крупнейшими застройщиками гром еще не грянул, но колокол когда-то прозвонит…
Ведущие российские застройщики пока не ощутили на себе отмену льготной ипотеки и сокращение продаж строящегося и построенного жилья – именно такой вывод можно сделать из обсуждения, которое состоялось на пленарной дискуссии MosBuild Summit 3 декабря в Москве. Судя по всему, застройщики пока оценивают реалии российского рынка недвижимости под влиянием золотого дождя из субсидий, господдержки и прочих преференций, который проливался на них последние четыре года. Когда же наступит прозрение?
«Девелоперы были уверены, что их кайф — навсегда,
но он оказался не вечным…»
Наталья Зубаревич, профессор МГУ
Пленарная дискуссия лидеров строительной отрасли «Оптимизировать нельзя строить: стратегии развития девелоперских проектов в РФ» явно задумывалась организаторами именно как обсуждение нынешнего состояния рынка жилья и его довольно несветлых перспектив на фоне отмены льготной ипотеки и роста ключевой ставки ЦБ.
Все статистические данные и оценки экспертов говорят о том, что спрос на жилье упал почти на 40%, а в каких-то регионах и на 70%, что нераспроданными стоят более 60% построенных квартир, что застройщики в разы уменьшили получение разрешений на строительство новых объектов. В этих условиях было бы очень интересно услышать мнения и прогнозы непосредственно застройщиков, однако на дискуссию пригласили компании, которые строят жилье преимущественно класса люкс и бизнес, а здесь, судя по всему, деньги у покупателей еще не закончились. Поэтому участники дискуссии — представители компаний GloraX, Мангазея, Dewell, ФСК и MR Group — практически в один голос уверяли и слушателей, и ведущего, что СЕЙЧАС они не видят никакого спада спроса на жилье, и в целом в компаниях все в порядке. И даже слабые попытки ведущего, директора по развитию ДВИЖЕНИЕ Радика Нигматуллина вернуть участников от рассказов, как все хорошо, как они правильно выбирают максимально подходящий цвет плитки для облицовки стен в соответствии с дизайн-проектом и откуда везут уникальный итальянский мрамор для жилья класса Люкс, к возможному сокращению спроса и приостановке проектов, никакого действия не возымели. Лучше всех высказался, пожалуй, руководитель управления девелоперского продукта ФСК Максим Толочко, заявив, что сейчас он не видит никаких предпосылок ни для падения спроса на жилье, ни для снижения цен на него. «Вот если что-то произойдет, тогда и будем думать, что делать. Но пока ничего не происходит — ничего и не делаем».
При этом представители застройщиков сошлись во мнении, что если ситуация с банковской ставкой и отсутствием поддержки спроса населения затянется, придется искать, за счет чего «сушить» расходы и хотя бы удержать цены на нынешнем уровне, не позволяя им расти. А за этот год стоимость строительства выросла, минимум, на 10%, причем есть виды работ, которые подорожали на 50%. Одна из статей для «сушки» — так называемые непредвиденные расходы генподрядчика, потому что он закладывает туда ведомые только ему затраты. Возможно, придется экономить на качестве озеленения, на отделке фасадов, но уж точно не на конструктиве и инженерных системах.
Еще один нарастающий тренд, который сказывается на стоимости жилья, — это мелкая нарезка квартир. За последние пять лет средний размер квартир постоянно уменьшается, и эта тенденция нарастает. А это значит строительство лишних перегородок, большее количество инженерных разводок и так далее. То есть, у покупателей денег хватает только на небольшие квартиры, и говорить в этой ситуации о нормативе в 30 кв.м. жилья на человека точно не приходится.
Что касается роста цен на стройматериалы, которым очень часто некоторые эксперты пытаются объяснить удорожание жилья в два раза за 4 года, то эта гипотеза явно не подтверждается: стройматериалы за это время выросли в цене максимум на 25%, и сейчас рост цены фиксируется с начала 2024 г. на уровне 7,5%, тогда как себестоимость выросла на 12,4% (данные Союза инженеров-сметчиков), а стоимость жилья за это же время выросла почти на 20%.
Но как заметила одна из участниц дискуссии, и к таким ценам покупатели привыкнут — у них же просто нет выхода. В общем, крупные девелоперы пока спокойны и удовлетворены тем, что у них есть.
Вполне возможно, что дискуссия повернула бы совсем в другое русло, если бы организаторы пригласили на площадку региональных застройщиков, занимающихся жильем комфорт и эконом-класса. Вот там, действительно, резкое падение продаж, огромные кредиты и неясные перспективы. И возможно, в начале будущего года именно голос этих застройщиков станет определяющим, тем более, что по словам замминистра строительства и ЖКХ России Никиты Стасишина, застройщикам придется теперь уповать только на собственные силы, не забывая благодарить государство на четыре года небывалой поддержки. Кстати, по данным ДОМ.РФ, за последние полгода доля компаний, которые не выполнили планы по продажам квартир в строящихся домах, увеличилась вдвое — с 38% в мае 2024 г. до 77% в ноябре. А ставка по ипотеке тем временем дошла почти до 40% годовых, и жилье стало недоступным для 95% населения страны. Так что колокол уже звонит …
Елена Шинкоренко
Фото: https://www.nvgazeta.ru
Комментарии