ДОМ.РФ и Совет Федерации наметили планы по ипотеке, арендному жилью и лифтам

Самая главная потребность людей – в жилье. О том, что с ним непосредственно связано – ипотечных программах, субсидировании ставок, мастер-планах и замене лифтов рассказал Виталий Мутко.

В Совете Федерации состоялась встреча сенаторов с генеральным директором акционерного общества «ДОМ.РФ» Виталием Мутко. Провела встречу Председатель Совета Федерации Валентина Матвиенко, а основной темой стало развитие регионального жилищного строительства.

Открывая мероприятие, Валентина Матвиенко отметила, что особую роль в повышении доступности жилья для российских семей и благоустройстве городской среды призван сыграть ДОМ.РФ как один из ключевых финансовых институтов России, обладающих серьезными ресурсами, большим опытом и уникальными компетенциями, в том числе в сфере регионального развития.

При этом важно создать для граждан все условия для проживания в современных, просторных квартирах и домах в любом регионе. Для этого, в частности, нужно поддерживать и ИЖС, чем также активно занимается ДОМ.РФ, и деревянное домостроение за счет масштабных лесных площадей страны. В то же время нужно стремиться к тому, чтобы как можно больше нового и качественного жилья строилось не только вокруг столиц, но и в малых городах России, не забывая о благоустроенной инфраструктуре.

Так, по данным Валентины Матвиенко, на 5 субъектов — Москву, Санкт-Петербург, Краснодарский край, Московскую и Ленинградскую области — приходится около 35% всего построенного жилья. При этом в половине городов России, которых насчитывается более 600, фиксируется либо минимальный, либо фактически нулевой ввод жилья. И крайне важно выровнять условия проживания граждан. Поэтому Валентина Матвиенко напомнила, что в своем Послании Президент России поручил Правительству предусмотреть особые условия семейной ипотеки именно для малых городов, а также для тех регионов, где новые многоквартирные дома строятся в небольшом объеме или их вообще нет.

Как рассказал в своем выступлении генеральный директор ДОМ.РФВиталий Мутко, АО «ДОМ.РФ» играет сегодня на рынке серьезную роль, в том числе по взаимодействию с регионами, помогая развитию приоритетных территорий, разрабатывая мастер-планы развития городов, финансируя инфраструктуру, предоставляя проектное финансирование, выдавая льготную и рыночную ипотеки, а также развивая арендное жилье.

Сегодня основная потребность граждан — это потребность в жилье. Так, по данным ДОМ.РФ, в 2023 г. россияне инвестировали в строительство жилья 18 трлн руб., из них 8 трлн руб. вложили в квартиры на стадии строительства. Было приобретено около 3,5 млн жилых помещений.

Кроме того, 30% семей хотят в ближайшие 5 лет улучшить свое жилье, и 50% из них планируют решить этот вопрос при помощи ипотеки. А за последние 5 лет льготную ипотеку взяли около 3,2 млн российский семей практически на 10,8 трлн руб. В 2023 году — 1,1 млн семей на 4,8 трлн руб.

Для этого была проделана огромная работа: вовлечено около 80 финансовых институтов и произошло соединение работы с порталом госуслуг для учета материнского капитала для погашения ипотеки. А с 2000 г. жилищная политика начала приобретать приоритетное значение: жилой фонд вырос до 4 трлн руб., обеспеченность жильем — с 19 кв. м на человека до 29 кв. м.

В результате в 2023 г. совокупная выдача ипотеки в стране за год выросла на 61% — до 7,8 трлн руб., и льготные программы заняли 61% в объеме выдачи жилищных кредитов по итогам 2023 г. При этом ключевым игроком на рынке стал банк ДОМ.РФ, который занял третье место по выдаче ипотечных кредитов в стране.

Как заметила Валентина Матвиенко, сейчас для большинства семей покупка жилья в ипотеку — это единственный эффективный инструмент, чтобы улучшить жилищные условия, но размер первоначального взноса, как и стоимость самой ипотеки, значительно выросли. И с этим срочно что-то нужно делать. Она призвала профильный комитет СФ вместе с ДОМ.РФ провести соответствующую мозговую атаку и продумать меры по повышению доступности ипотечного кредитования. Кроме того, по ее словам, семьи с детьми должны иметь гарантированные условия улучшения своих жилищных условий — для семей, где воспитывается трое и более детей, необходимо создать максимально льготные программы. Она напомнила, что когда занимала пост губернатора Санкт-Петербурга, если в семье рождался третий ребенок и родители вставали на очередь по улучшению жилищных условий, то в течение года они получали квартиру от государства.

Виталий Мутко рассказал, что в настоящее время ведется работа по модернизации семейной ипотеки, но базовые требования программы будут сохранены. Уже создана специальная группа при Минфине РФ, и как выразил надежду генеральный директор ДОМ.РФ, объявление Президентом России о продлении семейной ипотеки позволит стабилизировать рынок.

Обвал или легкая просадка?

В то же время, по расчетам ДОМ.РФ, по итогам 2024 г. выдача ипотеки в стране может сократиться на 30-40% по сравнению с рекордным уровнем 2023 г. Падение ипотечного рынка оценивается до 1,1 — 1,3 млн кредитов на 3,9-5 трлн руб., в то время как в 2023 г. было выдано 2 млн кредитов.

Так, объемы выдачи ипотеки в январе — феврале 2024 г. уже уменьшились до 30%, и преимущественно — за счет рыночной ипотеки. При этом сейчас почти половина ипотечных кредитов — льготные, и, как заметил Виталий Мутко, это не совсем нормально.

Но даже при таком развитии событий в ДОМ.РФ не видят драматического итога: ни массовых финансовых проблем, ни банкротств застройщиков. Это связано с тем, что в 2023 г. застройщики вывели на рынок около 49 млн кв. м жилья, из которых распродано уже около 57%, таким образом они сформировали себе «подушку безопасности». А запасы строящегося жилья позволят поддержать текущие высокие объемы ввода в эксплуатацию как минимум 2 ближайших года. Да, сейчас темпы вывода на рынок жилья снизились: за январь и февраль они составили всего 6 млн кв. м. Из-за этого ожидается снижение ввода, начиная с 2026-2027 г., если не начать принимать меры для повышения темпов строительства.

Но, как подчеркнул Виталий Мутко, в любом случае существующая система проектного финансирования надежно защищает граждан и предотвращает появление новых обманутых дольщиков.

Также он напомнил, что в октябре 2023 г. ДОМ.РФ начал субсидировать ставку кредитования до 1% для подрядчиков частного жилья — на субсидирование кредиторам их недополученных доходов ДОМ.РФ выделил из собственных средств 1 млрд руб. Данное льготное кредитование позволит возвести более 1 млн кв. м индивидуального жилья.

Про военную ипотеку

Как заявил Виталий Мутко, ДОМ.РФ продлит военную ипотеку военнослужащим, достигшим предельного возраста прохождения службы. И продлевать ее в банке ДОМ.РФ будут столько времени, сколько это необходимо, чтобы все смогли выплатить. На данный момент собственный портфель госкомпании включает 8,9 тыс. кредитов с модификацией «Военная ипотека» на общую сумму 7,2 млрд руб. При этом в ДОМ.РФ принято решение выкупить ипотечный портфель одного из российских банков из-за проблем в обслуживании военной ипотеки — это позволит защитить права военнослужащих.

И свой опыт ДОМ.РФ намерен демонстрировать другим операторам ипотечной программы. А Валентина Матвиенко предложила всю военную ипотеку перевести в ДОМ.РФ с гарантией, что никаких проблем не будет.

Про арендное жилье

Также Валентина Матвиенко заявила, что вместе с темпами строительства жилья в России необходимо развивать государственное арендное жилье, и в первую очередь для врачей, учителей и молодых специалистов. Для них цена аренды должна быть существенно ниже, чем на рынке. И плата за него должна устанавливаться государством в зависимости от уровня зарплаты того или иного бюджетника.

Она подчеркнула, что весь мир живет в арендном жилье — это очень распространенная практика. А проблема со специалистами в регионах, особенно в малых городах, берет свое начало из того, что им негде жить. Поэтому наравне с коммерческим жильем должно быть и арендное.

С ней согласен и Виталий Мутко — по его словам, программа развития арендного жилья может стать инструментом решения квартирного вопроса в российских регионах, ведь сегодня не все могут позволить себе платить за ипотеку даже по очень низким ставкам.

ДОМ.РФ — самый большой держатель арендного жилья, различные формы которого есть в 16 регионах страны. В портфеле ДОМ.РФ находится 36 проектов арендного жилья — это более 16 тыс. квартир и апартаментов, в которые проинвестировано свыше 92 млрд руб. Так, например, запущена социальная аренда на Дальнем Востоке, по ней будет проинвестировано 87 млрд руб. и построено 10 тыс. квартир.

В то же время Виталий Мутко заметил, что сегодня на рынок арендного жилья застройщики практически не идут из-за невыгодных условий. Но есть механизмы, которые могут снизить стоимость застройки: в частности, выделение по договоренности с губернатором участка под застройку без торгов, что может удешевить строительство на 30%. Также возможно заключение договоров с организациями, которые заранее будут бронировать за собой арендное жилье для своих сотрудников. И такие квартиры уже будут с мебелью и консьержем — иными словами, полностью готовы для проживания.

Мастер-планы развития территории

Отдельно спикер СФ остановилась на разработке мастер-планов развития территории, которые, по ее мнению, необходимо делать только при гарантии, что они будут согласованы и использованы, иначе это совершенно бессмысленное занятие. Но мастер-планы обязательно нужно внедрять.

Виталий Мутко напомнил, что, согласно поручению Президента РФ, необходимо определить правовой статус мастер-планов и внести соответствующие нормативные документы. Но делать это нужно аккуратно. Сегодня действует несколько документов городского планирования — генеральные планы и градостроительные документы, и проводить работу нужно гармонично и правильно.

Он подчеркнул, что мастер-план — это серьезный документ, который берет в расчет как градостроительный, так и экономический потенциал. Он способен стать заменой плана социально-экономического развития региона или города. И в ближайшее время в ДОМ.РФ намерены разработать соответствующие документы и поправки в законодательство.

Сейчас в портфеле ДОМ.РФ находится около 50 мастер-планов городов, агломераций и около 200 мастер-планов общественных пространств. И, как призвал Виталий Мутко руководство регионов, не нужно складывать мастер-планы на полку, необходимо реализовывать их, а в качестве положительного примера применения выступает город Дербент. Также мастер-планирование будет активно внедряться на воссоединенных территориях.

Модернизация лифтового хозяйства

Еще один острый вопрос — замена лифтов. Как сообщил Виталий Мутко, по данным на 1 января, около 80 тыс. лифтов по всей стране нуждаются в замене не позднее 15 февраля 2025 г. Среди основных проблем он выделил отсутствие необходимых мощностей для их производства, подчеркнув, что все заводы — банкроты, а также дизайн рынка.

Сегодня все фонды капитального ремонта занимаются заменой лифтов, и ресурсов попросту не хватает. Заводы отправляются на конкурсы и не получают аванс, потому что сначала они должны выиграть конкурс и поставить лифты, а только потом им вернут деньги. Из-за этого заводы банкротятся. В связи с этим ДОМ.РФ совместно с Минпромторгом и Минстроем прорабатывают системные механизмы поддержки для решения проблемы замены лифтов.

В частности, по мнению Виталия Мутко, в новой программе модернизации ЖКХ нужно найти хотя бы 50 млрд руб. на субсидирование и производить прямые закупки лифтов у заводов. Это позволит одному заводу выпускать 12 тыс. лифтов и делать всю линейку лифтов в стране.

Кроме того, Виталий Мутко выразил надежду, что власти Москвы смогут поучаствовать в реанимации крупного российского производителя лифтов — Карачаровского механического завода (КМЗ), основанного в 1950 г. В 2022 г. Арбитражный суд Москвы признал КМЗ банкротом и открыл в его отношении процедуру конкурсного производства. ДОМ.РФ выкупил часть долговых обязательств КМЗ, и в рамках процедуры банкротства завод будет выставлен на торги уже в апреле.

В ответ Валентина Матвиенко заявила, что нужно восстановить все российские заводы, загрузить их максимально и заканчивать «заниматься дурью» с конкурсами. Завод должен иметь устойчивый заказ как минимум на 5 лет — в этом случае он сможет брать кредиты, набирать рабочих и менять оборудование.

Так, в конце апреля — начале мая Правительство представит дорожную карту по модернизации лифтового хозяйства, которую Валентина Матвиенко поручила в мае утвердить. А заняться этим вопросом необходимо Комитету СФ по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера вместе с ДОМ.РФ и Фондом развития территорий. И эту тему в СФ не отпустят.

Также она подчеркнула, что необходимо крайне внимательно следить за эксплуатацией лифтов, в связи с чем Ростехназор должен строже спрашивать с управляющих компаний. А регулирование работы УК будет следующей большой темой, которой займутся в палате регионов, ведь сейчас в большинстве своем это фирмы, которые только берут с россиян деньги и не работают.

В завершение Валентина Матвиенко поблагодарила Виталия Мутко за плодотворную работу в тесном контакте и взаимодействии с субъектами, губернаторами и региональными парламентами.

Эвелина Ларсон

Этот материал опубликован в апрельском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать по ссылке: https://www.ancb.ru/files/pdf/pc/Otraslevoy_zhurnal_Stroitelstvo_-_2024_god_04_2024_pc.pdf